Passoire thermique : ce que doit vérifier un bailleur expatrié

 

Passoire thermique : ce que doit vérifier un bailleur expatrié

Vous vivez à l'étranger et vous conservez un logement loué en France. Le sujet énergétique est devenu le premier risque juridique de cet investissement.

Le calendrier d'interdiction de location progresse. Dans le même temps, la méthode de calcul vient de changer. Ces deux mouvements se combinent, et beaucoup de propriétaires arbitrent sur des informations périmées.

Le calendrier d'interdiction, sans approximation

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a fixé une trajectoire progressive. Les logements classés G ne peuvent plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025.

La classe F suit au 1er janvier 2028. La classe E, pourtant hors du périmètre de la passoire thermique, sera concernée au 1er janvier 2034.

En outre-mer, le calendrier est décalé. La classe G est visée en 2028 et la classe F en 2031.

Attention à la portée exacte de la mesure. L'interdiction vise les nouveaux contrats, les renouvellements et les reconductions tacites. Un bail en cours se poursuit normalement, mais le locataire peut exiger la mise en conformité.

Le gel des loyers, une contrainte déjà en vigueur

Un logement classé F ou G ne peut plus voir son loyer augmenter. Cette règle s'applique lors du renouvellement, de la révision annuelle et de la relocation.

L'encadrement neutralise donc l'indexation habituelle. Sur cinq ou six ans, la perte de rendement devient significative.

Pour retrouver la liberté d'indexation, il faut sortir du statut de passoire thermique. Un nouveau diagnostic doit l'attester.

La réforme du 1er janvier 2026 change beaucoup de situations

Le coefficient de conversion en énergie primaire de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9. Cette modification technique produit un effet immédiat sur les étiquettes.

Environ 850 000 logements sortent du statut de passoire thermique selon les chiffrages ministériels. Aucun travaux n'est nécessaire pour en profiter.

La nouvelle méthode ne dégrade aucune classe. L'étiquette peut uniquement s'améliorer. Un bien classé F en 2025 peut donc afficher un E aujourd'hui.

La conséquence pratique est décisive pour un bailleur expatrié. Avant de financer un chantier à distance, faites recalculer un logement chauffé à l'électricité.

Vérifier la validité du diagnostic avant tout arbitrage

Un diagnostic reste valable dix ans à compter de son établissement. Encore faut il qu'il ait été réalisé selon la méthode applicable depuis juillet 2021.

Les diagnostics antérieurs ne sont plus opposables. Ils ne permettent ni de louer, ni de justifier une classe auprès d'un locataire.

Vérifiez donc la date figurant en première page, ainsi que le numéro d'identification. Ce numéro permet de retrouver la fiche du logement dans les données publiques de l'ADEME.

Contrôler le calcul avant de dépenser

Le rapport remis au propriétaire ne montre pas les hypothèses retenues par le diagnostiqueur. Ces hypothèses figurent pourtant dans le fichier transmis à l'observatoire national.

Une isolation non justifiée le jour de la visite entraîne l'application d'une valeur par défaut. Cette valeur est pénalisante. Une pompe à chaleur mal identifiée produit le même effet.

Un contrôle sérieux coûte quelques dizaines d'euros. Une rénovation énergétique coûte plusieurs dizaines de milliers d'euros. L'ordre des opérations n'est donc pas indifférent.

Un outil en ligne permet de vérifier si votre logement est réellement une passoire thermique. Cet outil explore les données de calcul déposées par le diagnostiqueur.

Quels travaux font réellement gagner des classes

Les gestes isolés déçoivent souvent. Changer une chaudière sans isoler produit un gain limité sur l'étiquette.

L'isolation de la toiture et des combles traite la principale source de déperdition d'une maison. Elle constitue presque toujours le premier chantier utile.

Viennent ensuite les murs, les menuiseries et la ventilation. Le système de chauffage se traite en dernier, une fois l'enveloppe corrigée.

Sortir du statut de passoire thermique suppose donc un bouquet de travaux cohérent. Un audit énergétique chiffre les scénarios possibles.

Les aides mobilisables, et leurs limites

Plusieurs dispositifs existent pour les bailleurs. On y trouve les aides publiques à la rénovation et les certificats d'économies d'énergie. L'éco prêt à taux zéro et le taux réduit de taxe sur la valeur ajoutée complètent l'ensemble.

Certaines aides supposent un engagement de location et un plafonnement du loyer. D'autres imposent le recours à des entreprises qualifiées.

La résidence fiscale du propriétaire peut également peser sur l'éligibilité. Vérifiez ce point avant de bâtir votre plan de financement.

Les collectivités locales complètent parfois ces dispositifs. Renseignez vous auprès de l'espace conseil France Rénov' du département concerné.

En copropriété, vous ne décidez pas seul

L'isolation des façades et la réfection de la toiture relèvent de l'assemblée générale. Un copropriétaire isolé ne peut pas les engager.

Le diagnostic collectif et le plan pluriannuel de travaux orientent ces décisions. Ils s'imposent progressivement selon la taille de l'immeuble.

Un bailleur expatrié doit donc voter, ou donner pouvoir. L'absence répétée en assemblée générale coûte cher sur ce sujet.

Les travaux privatifs restent possibles : menuiseries, ventilation, régulation du chauffage. Ils suffisent parfois à quitter le statut de passoire thermique.

Les risques concrets en cas d'inaction

Un locataire peut saisir le juge pour obtenir la mise en conformité du logement. Le juge peut ordonner des travaux et réduire le loyer.

La commission départementale de conciliation constitue souvent l'étape préalable. Elle traite les litiges liés à la décence du logement.

Le versement des aides au logement peut également être suspendu. Le bailleur perd alors une partie de sa recette.

Louer une passoire thermique après l'échéance applicable expose donc à un contentieux. Il ne s'agit pas d'une simple amende administrative.

Organiser un chantier depuis l'étranger

Désignez un maître d'œuvre ou un architecte pour piloter les entreprises. Le surcoût se rentabilise dès le premier litige évité.

Exigez des devis détaillés, des attestations d'assurance décennale et un calendrier écrit. Ne réglez jamais la totalité avant réception.

Prévoyez des points d'avancement avec photos datées. Une visioconférence sur le chantier remplace utilement une visite.

Coordonnez enfin les travaux avec le calendrier locatif. Un logement vacant se rénove plus vite et plus proprement.

Rénover, vendre ou changer d'usage

La rénovation reste la voie la plus rentable sur un bien bien situé. Elle suppose un pilotage local, par un proche ou par un maître d'œuvre mandaté.

La vente s'impose parfois, mais elle intervient sur un marché où l'étiquette pèse sur le prix. Une décote s'applique presque toujours aux classes F et G.

Le meublé de tourisme n'offre plus l'échappatoire d'autrefois. La législation a évolué en ce sens et les modalités continuent de se préciser.

Dans tous les cas, arbitrez sur un diagnostic récent et vérifié. Une décision fondée sur une étiquette obsolète coûte cher.

La contrainte énergétique n'est plus un sujet lointain pour un propriétaire expatrié. Elle conditionne la location, le loyer et la valeur du bien.

Commencez par vérifier le calcul, puis décidez. L'inverse conduit souvent à financer des travaux inutiles.

Une vérification coûte quelques dizaines d'euros et prend une soirée. Une rénovation mal ciblée coûte plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Le calendrier laisse encore du temps sur les classes F et E. Ce répit se met à profit dès maintenant.

Départ à l’étranger : le guide essentiel pour réussir son expatriation

S’expatrier ne se limite pas à changer de pays : c’est un changement de statut fiscal, social et patrimonial.

Pour éviter les mauvaises surprises, il est indispensable d’anticiper les impacts de votre départ sur vos placements, votre immobilier, votre protection sociale et vos obligations fiscales. Voici une synthèse optimisée pour comprendre rapidement ce qui change lorsque vous devenez non‑résident fiscal français.

1. Placements financiers : ce que vous pouvez conserver en expatriation

Avant un départ à l’étranger, certains produits doivent être clôturés, mais la majorité des placements peuvent être conservés. Les livrets réglementés (hors LEP et Livret Jeune), l’assurance‑vie, le PEA, le PEL, le CEL, le compte‑titres ou le PER restent accessibles aux non‑résidents. En expatriation, la fiscalité des contrats d’assurance‑vie évolue : les gains sont soumis à des taux spécifiques et les abattements réservés aux résidents ne s’appliquent plus.

Le PER perd également son avantage de déduction.

2. Immobilier : résidence principale, défiscalisation, SCI, LMNP

La plus‑value sur la résidence principale peut rester exonérée si la vente intervient rapidement après le départ. Les dispositifs de défiscalisation (Pinel, Censi‑Bouvard, Scellier) continuent de produire leurs effets, mais les réductions d’impôt ne sont plus imputables pendant l’expatriation.

La détention via une SCI ne modifie pas la territorialité fiscale : les biens restent imposés dans leur pays de situation. En location meublée, les non‑résidents peuvent désormais conserver plus facilement le statut LMNP, avec une fiscalité adaptée selon leur régime de sécurité sociale.

3. Régime matrimonial et succession : attention aux règles internationales

L’expatriation peut entraîner une mutation automatique du régime matrimonial selon la Convention de La Haye, ce qui peut créer des régimes successifs complexes à liquider. Il est souvent recommandé de choisir explicitement la loi applicable à son mariage.

En matière successorale, la loi du pays de résidence habituelle s’applique en principe à l’ensemble de la succession, sauf choix contraire.

Les biens immobiliers restent imposés dans leur pays de situation, tandis que les actifs mobiliers sont généralement rattachés au domicile du défunt. Mais attention, il faut également vérifier l'existence d'une convention fiscale.

4. Protection sociale : détachement, expatriation, CFE

Un salarié détaché reste affilié au système français, mais un expatrié relève du système de protection sociale du pays d’accueil. Il peut toutefois conserver une couverture française en cotisant volontairement à la CFE, à une caisse de retraite complémentaire ou à l’assurance chômage selon les cas.

Ces cotisations volontaires ne remplacent pas les obligations du pays de résidence.

5. Obligations fiscales : impôt sur le revenu, IFI, impôts locaux

Le changement d’adresse doit être signalé avant le départ. L’année suivante, les revenus perçus avant et après l’expatriation doivent être déclarés via les formulaires adaptés. Les non‑résidents restent imposables en France sur leurs revenus de source française et peuvent être soumis à l’IFI si leur patrimoine immobilier situé en France dépasse le seuil légal. Les impôts locaux restent dus, même en cas de non‑résidence.

6. Exit tax : un point clé pour les expatriés disposant de titres

L’exit tax peut s’appliquer en cas de départ avec des plus‑values latentes sur titres. Des mécanismes de sursis ou de dégrèvement existent selon le pays d’accueil et la valeur du portefeuille. Ce point doit être anticipé avant l’expatriation, notamment pour les entrepreneurs, dirigeants et investisseurs.

7. L’essentiel à retenir pour une expatriation réussie

Une expatriation bien préparée repose sur une analyse globale : arbitrage des placements, anticipation de la fiscalité immobilière, sécurisation du régime matrimonial, organisation de la protection sociale, respect des obligations fiscales et vérification des impacts éventuels de l’exit tax.

Une préparation rigoureuse permet d’optimiser son installation à l’étranger et d’éviter les doubles impositions.

Vendre son or en France quand on vit à l'étranger

 

Vendre son or en France quand on vit à l'étranger

Un coffre familial, un héritage, quelques pièces achetées il y a trente ans. Beaucoup d'expatriés conservent de l'or physique en France sans savoir quoi en faire. Vendre son or en France soulève alors des questions précises.

La question fiscale bloque souvent la décision. Elle mérite pourtant d'être posée précisément, car la situation d'un non-résident diffère nettement de celle d'un résident.

Deux régimes fiscaux coexistent en France

Le premier est la taxe forfaitaire sur les métaux précieux. Elle s'élève à 11,5 % du prix de vente, contribution au remboursement de la dette sociale comprise.

Elle porte sur le montant total encaissé, et non sur le gain réalisé. Elle s'applique donc même en cas de perte.

Le second est le régime des plus-values de cession de biens meubles. Il suppose de justifier la date et le prix d'acquisition. Son taux global atteint 37,6 % depuis le 1er janvier 2026.

Ce second régime devient avantageux avec le temps. Un abattement de 5 % par an s'applique à partir de la troisième année. L'exonération devient totale après vingt deux ans.

Le cas particulier des non-résidents

Depuis le 1er janvier 2014, les personnes domiciliées fiscalement hors de France échappent à la taxe forfaitaire. Cette exonération figure à l'article 150 VJ du code général des impôts.

Elle n'est pas automatique et reste soumise à des conditions. Le professionnel qui procède au rachat vous demandera des justificatifs précis.

Une exonération française ne signifie pas une absence totale d'imposition. Votre pays de résidence peut taxer la cession selon ses propres règles.

La convention fiscale liant les deux États règle ces situations. Un avis professionnel reste indispensable avant une opération importante.

Justifier sa résidence fiscale

Préparez votre dossier avant le rendez vous. Un attestation de résidence fiscale délivrée par l'administration de votre pays constitue la pièce maîtresse.

Vos avis d'imposition locaux, votre titre de séjour et vos justificatifs de domicile complètent l'ensemble. Une pièce d'identité en cours de validité reste obligatoire.

Conservez également toute trace d'acquisition. Une facture datée ouvre l'accès au régime des plus-values, souvent plus favorable après quelques années de détention.

Bijoux et or d'investissement ne suivent pas les mêmes règles

Les lingots et les pièces d'investissement relèvent du régime des métaux précieux. La taxe forfaitaire s'applique dès le premier euro pour un résident.

Les bijoux, objets d'art et de collection relèvent d'un régime distinct. Les ventes inférieures à 5 000 euros sont exonérées. Au delà, le taux forfaitaire est de 6,5 %.

Cette distinction change parfois complètement le calcul. Un même coffret peut contenir des objets soumis à deux régimes différents.

Faites donc trier les pièces avant toute négociation globale. Un rachat au poids indifférencié gomme cette distinction, à votre détriment.

Comment se déroule un rachat sérieux

L'objet est pesé devant vous, à l'aide d'une balance homologuée. Le titre du métal est contrôlé, puis le calcul est détaillé ligne par ligne.

Le cours du jour doit être affiché ou communiqué. Vous devez pouvoir comparer l'offre avec le cours de référence du métal.

Le règlement intervient par virement ou par chèque. Le paiement en espèces est interdit pour ce type de transaction, quel que soit le montant.

Enfin, l'opération est consignée dans un registre et votre identité est relevée. Cette formalité protège le vendeur autant que l'acheteur.

Pour vendre son or en France lors d'un passage de quelques jours, prenez rendez vous à l'avance. Une maison spécialisée propose une estimation gratuite.

Choisir le moment de la vente

Le cours de l'or a fortement progressé ces dernières années, avec des phases de correction marquées. Une cession se prépare donc sur plusieurs semaines.

Suivez le cours du gramme d'or fin plutôt que le cours de l'once en dollars. La conversion et le taux de change brouillent souvent la lecture.

Fixez vous un prix plancher avant le rendez vous. Cette discipline évite d'accepter une offre médiocre un jour de baisse.

Comparer sérieusement deux offres de rachat

Demandez systématiquement une offre écrite. Elle doit détailler le poids, le titre et le cours appliqué. Une proposition orale ne se compare pas.

Vérifiez ensuite l'écart entre le cours de référence et le prix proposé. Cet écart constitue la véritable variable de négociation.

Interrogez enfin le professionnel sur les formalités fiscales. Une maison établie se charge de la déclaration lorsque le régime l'exige.

Vendre son or en France dans de bonnes conditions demande deux ou trois rendez vous, rarement un seul.

Pièces à cours légal, lingots et bijoux : trois marchés

Les pièces à cours légal se négocient avec une prime par rapport au métal. Cette prime dépend du millésime, de l'état et de la demande du moment.

Les lingots et lingotins se traitent au plus près du cours. Encore faut il présenter le bulletin d'essai. Sans ce document, une refonte peut être exigée.

Les bijoux relèvent d'une logique différente. Une pièce signée conserve une valeur de marché supérieure à son poids en métal.

Faites donc trier votre lot avant toute discussion. Le tri constitue la première source de gain.

Les erreurs les plus coûteuses

Envoyer un colis sans assurance ni valeur déclarée reste la plus fréquente. Le préjudice n'est alors indemnisé qu'à hauteur d'un forfait dérisoire.

Accepter un rachat au poids global constitue la deuxième. Les objets signés y perdent toute leur valeur ajoutée.

Vendre sans conserver de justificatif est la troisième. Vous vous privez d'une preuve utile en cas de contrôle, en France comme ailleurs.

Négliger la question de la résidence fiscale peut enfin coûter plusieurs milliers d'euros. Vendre son or en France en tant que non-résident obéit à des règles propres.

Préparer son rendez vous en quelques étapes

Triez les objets par catégorie : bijoux, pièces, lingots, argenterie. Pesez l'ensemble avec une balance de cuisine, à titre indicatif.

Rassemblez les factures, certificats et documents de succession disponibles. Ajoutez votre attestation de résidence fiscale.

Prenez rendez vous à l'avance en indiquant le volume concerné. Le professionnel prépare alors la trésorerie et l'expertise nécessaires.

Prévoyez enfin un délai bancaire pour le virement. Un règlement n'est jamais immédiat sur des montants importants.

Transporter ou expédier son or : les précautions

Le transport de métaux précieux à travers les frontières obéit à des règles douanières. Les sommes et instruments au porteur doivent être déclarés au delà d'un seuil européen fixé à 10 000 euros.

Renseignez vous auprès des douanes des deux pays concernés. Les régimes diffèrent selon la nature des objets et la destination.

L'expédition postale reste possible, mais elle suppose une assurance adaptée et une valeur déclarée. Comparez le coût de cette assurance avec celui d'un déplacement.

En pratique, la solution la plus simple consiste à programmer la vente lors d'un séjour en France. Vous gardez la main sur la négociation et sur les justificatifs.

Une cession d'or physique se prépare comme une opération patrimoniale ordinaire. Les justificatifs et la résidence fiscale conditionnent le résultat net.

Prenez le temps de comparer deux ou trois offres écrites. L'écart entre deux propositions dépasse souvent le montant de la taxe.

Anticipez enfin les justificatifs plusieurs semaines avant votre séjour. Une attestation de résidence fiscale ne s'obtient pas en vingt quatre heures.

Un dossier complet transforme un rendez vous incertain en simple formalité.

Vendre son appartement depuis l'étranger : le dossier à préparer

Vendre son appartement depuis l'étranger : le dossier à préparer

Une vente immobilière se prépare mal dans l'urgence. Elle se prépare encore plus mal à six mille kilomètres de l'immeuble concerné.

Les expatriés propriétaires d'un lot en copropriété rencontrent souvent les mêmes obstacles. Le décalage horaire, les procurations et les pièces réclamées par le notaire allongent chaque étape. Vendre son appartement depuis l'étranger demande donc une méthode.

Un calendrier plus long qu'une vente classique

Comptez en moyenne deux à trois mois supplémentaires. Les échanges avec le syndic, la légalisation des procurations et les virements internationaux prennent du temps.

Chaque pièce manquante déclenche un aller retour postal. Chaque aller retour repousse la signature, parfois de plusieurs semaines.

L'anticipation reste donc la seule variable réellement sous votre contrôle. Elle commence par la constitution du dossier de copropriété.

Le dossier de copropriété à réunir avant le compromis

La loi impose de remettre à l'acquéreur une série d'informations précises. Elles sont listées à l'article L.721-2 du code de la construction et de l'habitation. La pratique les regroupe sous le nom de pré état daté.

Tant que ces pièces manquent, le délai de rétractation de dix jours ne commence pas à courir. L'acquéreur peut donc se retirer sans motif, longtemps après la signature du compromis.

Cette règle prend une importance particulière à distance. Un dossier incomplet peut faire échouer une vente que vous suivez depuis un autre continent.

•      Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division.

•      Les procès verbaux des trois dernières assemblées générales.

•      La fiche synthétique de la copropriété et le carnet d'entretien.

•      Les charges payées sur les deux derniers exercices, budget prévisionnel et hors budget.

•      L'état des impayés et la part du fonds de travaux rattachée au lot.

Bonne nouvelle : l'extranet du syndic est obligatoire dans la plupart des copropriétés. Vous téléchargez ces documents sans appeler personne, quel que soit votre fuseau horaire.

Signer sans être présent en France

Trois solutions coexistent. La procuration authentique reste la plus sûre. Elle se signe devant un notaire local, puis se fait apostiller ou légaliser selon le pays.

Certains consulats et ambassades peuvent également recevoir ou légaliser l'acte. Les compétences varient d'un poste à l'autre, vérifiez avant de prendre rendez vous.

La signature à distance par acte notarié dématérialisé se développe aussi. Elle suppose une visioconférence sécurisée et un notaire équipé.

Dans tous les cas, prévoyez un délai de quatre à six semaines. Une traduction assermentée est parfois exigée.

La fiscalité de la plus-value du non-résident

La cession d'un bien situé en France reste imposable en France. Un prélèvement forfaitaire de 19 % s'applique sur la plus-value nette, auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux.

Le taux de ces prélèvements a été relevé au 1er janvier 2026. Un taux réduit existe pour les personnes affiliées à un régime de sécurité sociale européen ou suisse.

Un abattement pour durée de détention réduit la base imposable. L'exonération devient totale au bout de vingt deux ans pour l'impôt, et trente ans pour les prélèvements sociaux.

Une exonération spécifique existe pour certains non-résidents, dans la limite d'un plafond de plus-value nette. Elle est soumise à des conditions strictes de nationalité, de résidence et de délai.

Enfin, un représentant fiscal accrédité peut être obligatoire. Cette obligation vise les vendeurs domiciliés hors de l'Espace économique européen, au delà d'un certain prix de cession. Votre notaire tranchera ce point dès le compromis.

Piloter la vente à distance sans mauvaise surprise

Choisissez un mandat clair et une agence habituée aux clients expatriés. Exigez un compte rendu écrit hebdomadaire, avec les visites réalisées et les retours obtenus.

Faites réaliser les diagnostics techniques en amont, pas au moment du compromis. Un diagnostiqueur a besoin d'un accès au logement, ce qui suppose une clé disponible sur place.

Vérifiez enfin votre compte bancaire de destination. Certains virements de notaire vers l'étranger demandent des justificatifs complémentaires.

Pour vendre son appartement depuis l'étranger sans dépendre du calendrier de son syndic, préparez le dossier de copropriété en amont. Des ressources dédiées détaillent chaque pièce exigée.

Les loyers perçus jusqu'à la vente

Un bien loué continue de produire des revenus fonciers imposables en France. La déclaration reste annuelle, même pour un non-résident.

La vente n'efface pas cette obligation. L'année de cession, vous déclarez les loyers encaissés jusqu'à la date de l'acte.

Pensez également au congé donné au locataire si vous vendez un bien libre. Les délais légaux sont longs et supportent mal une décision prise dans l'urgence.

Vendre un logement occupé reste possible. Le prix subit alors une décote, variable selon la durée du bail restant à courir.

Le mandat, le prix et la négociation à distance

Fixez le prix sur des ventes réellement conclues, pas sur des annonces en ligne. Les bases notariales fournissent cette information.

Précisez dans le mandat les modalités de compte rendu et le canal de communication. Une visioconférence hebdomadaire vaut mieux que des messages épars.

Donnez à votre mandataire une marge de négociation écrite. Vous évitez ainsi des allers retours de plusieurs jours sur chaque offre.

Vendre son appartement depuis l'étranger suppose enfin un interlocuteur unique. La multiplication des intermédiaires ralentit toute la chaîne.

Ce qui coince le plus souvent

Le premier obstacle reste l'accès au logement. Sans clé disponible sur place, aucun diagnostic ni aucune visite n'est possible.

Le deuxième tient à l'obtention des pièces auprès d'un syndic peu réactif. L'extranet règle la plupart des cas, à condition d'avoir ses identifiants.

Le troisième vient des procurations mal rédigées. Une procuration trop générale ou trop ancienne peut être refusée par le notaire.

Le quatrième concerne les biens indivis ou issus d'une succession non liquidée. Ce point se traite très en amont, parfois plusieurs mois avant.

Après la signature : formalités et rapatriement

Le notaire prélève l'impôt sur la plus-value au moment de l'acte. Il vous remet ensuite le décompte détaillé du calcul.

Le solde du prix est viré sur le compte que vous avez désigné. Un virement international vers certains pays exige des justificatifs complémentaires.

Conservez l'acte, le décompte fiscal et les justificatifs de travaux pendant plusieurs années. Votre pays de résidence peut réclamer ces pièces.

Signalez enfin la cession à votre assureur, à votre ancien syndic et au service des impôts des particuliers non-résidents.

La check-list à lancer trois mois avant

Demandez vos accès extranet et téléchargez l'ensemble des pièces de la copropriété. Contrôlez votre solde de charges auprès du gestionnaire.

Rassemblez votre titre de propriété, vos justificatifs de travaux et vos avis d'imposition. Ces documents serviront au calcul de la plus-value.

Prenez rendez vous avec un notaire français avant même de trouver un acquéreur. Un premier échange évite les mauvaises surprises fiscales.

Vérifiez enfin la validité de votre procuration et de vos pièces d'identité. Un passeport expiré bloque une signature aussi sûrement qu'un dossier incomplet.

Vendre son appartement depuis l'étranger devient alors une opération lisible. Chaque étape se déclenche sans attendre la précédente.

Une vente à distance ne présente aucune difficulté insurmontable. Elle demande simplement plus de préparation qu'une vente classique.

Le dossier de copropriété constitue le point de départ. Réunissez le avant de publier votre annonce, pas après avoir trouvé un acquéreur.

Cession d'entreprise et installation au Luxembourg

Le transfert de résidence du dirigeant français vers le Luxembourg est encadré par l'article 167 bis du CGI et par la convention fiscale du 20 mars 2018

Le dirigeant qui cède sa société française et s'installe au Luxembourg change de pays de résidence, mais la France conserve un droit d'imposer pendant plusieurs années. Des textes fiscaux se combinent en la matière :

• l'exit tax française,
• la clause de participation substantielle de la convention franco-luxembourgeoise et,
• le step-up prévu par la loi luxembourgeoise de l'impôt sur le revenu (LIR).

La résidence fiscale au Luxembourg

Une personne physique est un contribuable résident au Luxembourg dès lors qu’elle y a son domicile fiscal ou son séjour habituel (article 2 LIR). Le domicile fiscal est le lieu où elle possède une habitation dans des conditions permettant de conclure qu'elle la conservera et en fera usage. Le séjour habituel est le lieu où elle séjourne autrement qu'à titre passager (§ 13 et 14 de la loi d'adaptation fiscale du 16 octobre 1934). Le résident fiscal luxembourgeois reste imposable sur son revenu mondial.

Lorsque la France et le Luxembourg considèrent tous deux que la personne est résidente dans son pays, la convention du 20 mars 2018 règle la question par étapes successives en vérifiant:

1.     le foyer d'habitation permanent,

2.     le centre des intérêts vitaux,

3.     le séjour habituel,

4.     puis la nationalité.

Conserver en France une habitation permanente occupée par la famille peut exposer à rester résident de la France au sens de cette convention fiscale.

L'exit tax française

Le transfert du domicile fiscal hors de France entraîne systématiquement l'imposition des plus-values latentes sur les titres détenus (article 167 bis du CGI). Le dispositif vise le contribuable domicilié en France pendant au moins 6 des 10 années précédant le départ et qui remplit l'une des 2 conditions suivantes :

• détention, avec les membres du foyer fiscal, d'au moins 50 % des droits dans les bénéfices d'une société ;
• valeur globale des titres supérieure à 800.000 EUR à la date du départ.

Pour un départ vers le Luxembourg, Etat membre de l'Union européenne, le paiement est placé en sursis sans demande ni constitution de garanties. L'impôt est dégrevé si les titres sont conservés pendant le délai suivant :

Valeur globale des titres au départ	Délai de conservation
Jusqu'à 2.570.000 EUR	2 ans
Supérieure à 2.570.000 EUR	5 ans

 

Une cession pendant ce délai met fin au sursis et rend l'impôt exigible.

La cession des titres après le départ

En principe, la plus-value de cession de titres n'est imposable que dans le pays de résidence du cédant (article 13§6 de la convention). La convention de 2018 prévoit cependant une clause de participation substantielle. La France conserve le droit d'imposer la plus-value réalisée par un résident du Luxembourg sur les titres d'une société française lorsque deux conditions sont réunies (article 13§5) :

• le cédant détient, seul ou avec des personnes liées, directement ou indirectement, 25 % au moins des droits aux bénéfices de la société ;
• le cédant a été résident de France à un moment quelconque des 5 années précédant la cession.

L'imposition française s'opère alors selon l'article 244 bis B du CGI et le Luxembourg exonère le gain, sous réserve de progressivité (article 22§2 de la convention).

Au-delà de ce délai de 5 ans, ou pour une participation inférieure à 25 %, seul le Luxembourg impose. Le droit interne luxembourgeois distingue 3 cas :

• la participation importante, soit plus de 10 % du capital détenus, seul ou avec le conjoint et les enfants mineurs, à un moment quelconque des 5 années précédant la cession (article 100 LIR). La plus-value, diminuée d'un abattement décennal de 50.000 EUR porté à 100.000 EUR en cas d'imposition collective (article 130, alinéa 4 LIR), est imposée à la moitié du taux global (article 131 LIR) ;
• la participation cédée dans les 6 mois de son acquisition, imposée comme bénéfice de spéculation au tarif ordinaire (article 99bis LIR) ;
• les autres participations, dont la plus-value est exonérée.

Pour le nouveau résident, le prix d'acquisition d'une participation importante est remplacé par la valeur estimée de réalisation des titres à la date à laquelle il devient résident (article 102, alinéa 4a LIR). Seule la plus-value née après l'installation est imposable au Luxembourg. Ce step-up ne s'applique pas au contribuable qui a été résident luxembourgeois pendant plus de quinze ans puis non-résident pendant moins de 5 ans.

La holding luxembourgeoise (SOPARFI)

Le produit de cession est fréquemment logé dans une société de participations financières, désignée sous le nom de SOPARFI. Il ne s'agit pas d'une forme juridique mais d'une société de capitaux pleinement imposable, le plus souvent une SARL au capital minimum de 12.000 EUR (article 710-5 de la loi modifiée du 10 août 1915) ou une SA au capital minimum de 30.000 EUR (article 420-1 de la même loi).

La SOPARFI est soumise depuis l'année d'imposition 2025 à l'impôt sur le revenu des collectivités au taux de 16 %, soit un taux global de 23,87 % à Luxembourg-Ville avec l'impôt commercial communal et la contribution au fonds pour l'emploi. Les dividendes et plus-values sur participations sont exonérés lorsque la participation atteint 10 % du capital ou un prix d'acquisition de 1.200.000 EUR pour les dividendes et de 6.000.000 EUR pour les plus-values, détenue pendant douze mois (article 166 LIR et règlement grand-ducal du 21 décembre 2001).

L'impôt sur la fortune minimum s'élève, depuis l'année d'imposition 2025, à 535 EUR, 1.605 EUR ou 4.815 EUR selon que le total du bilan est inférieur ou égal à 350.000 EUR, compris entre 350.000 EUR et 2.000.000 EUR, ou supérieur à 2.000.000 EUR.

Les dividendes distribués par la SOPARFI à son associé résident supportent une retenue à la source de 15 % (article 146 LIR). L'associé n'est imposé que sur la moitié du dividende (article 115, numéro 15a LIR) et la retenue s'impute sur son impôt.

Illustration

Prenons le cas d'un dirigeant français détenant 60 % d'une société française, acquis pour 200.000 EUR et valant 2.000.000 EUR au jour de son départ.

Étape	Traitement
Départ vers le Luxembourg	Plus-value latente de 1.800.000 EUR constatée, impôt en sursis automatique
Cession 3 ans plus tard pour 2.300.000 EUR	Exit tax dégrevée (titres conservés plus de 2 ans), mais imposition en France selon l'article 244 bis B du CGI en application de la clause de participation substantielle
Cession 6 ans plus tard pour 2.300.000 EUR	Aucune imposition en France, plus-value imposable au Luxembourg limitée à 300.000 EUR grâce au step-up fiscal, diminuée de l'abattement de 50.000 EUR et taxée à la moitié du taux global

De la part de notre partenaire LPG Luxembourg

France - Inde : vers une modernisation de la convention fiscale bilatérale

 

France - Inde : vers une modernisation de la convention fiscale bilatérale

Le Gouvernement français a engagé le processus d'approbation de l'avenant à la convention fiscale conclue avec l'Inde le 29 septembre 1992. Présenté par le ministre de l'Europe et des Affaires étrangères, ce projet de loi vise à autoriser l'approbation du texte signé à New Delhi le 18 février 2026.

Un cadre fiscal modernisé pour soutenir les échanges économiques

Cet avenant s'inscrit dans le contexte du renforcement des relations franco-indiennes, marqué par l'élévation de la coopération entre les deux pays au rang de « partenariat stratégique global spécial » lors de la visite du Président de la République en Inde, du 17 au 19 février 2026.

L'objectif principal est de moderniser le cadre conventionnel applicable aux flux d'investissements et aux activités économiques entre les deux États. En actualisant certaines dispositions devenues sources de divergences d'interprétation, le texte entend offrir davantage de sécurité juridique aux investisseurs, aux entreprises et aux particuliers concernés par des situations transfrontalières.

Une meilleure sécurité juridique pour les entreprises

La révision de plusieurs clauses de la convention vise notamment à garantir aux entreprises françaises exerçant en Inde un traitement fiscal au moins aussi favorable que celui accordé aux entreprises issues des autres pays membres de l'OCDE. Cette évolution devrait contribuer à renforcer l'attractivité et la prévisibilité de l'environnement fiscal applicable aux échanges franco-indiens.

Intégration des standards internationaux de l'OCDE

L'avenant permet également d'aligner la convention fiscale franco-indienne sur les dernières recommandations de l'OCDE en matière de lutte contre la fraude et l'évasion fiscales. Il s'inscrit ainsi dans le mouvement international de renforcement de la transparence fiscale et de prévention des pratiques abusives.

À travers cette modernisation, la France et l'Inde confirment leur volonté de disposer d'un cadre fiscal adapté aux enjeux économiques actuels, favorisant à la fois les investissements, la sécurité juridique des opérateurs et le respect des standards fiscaux internationaux.

Source : Compte rendu du Conseil des ministres du 16 septembre 2026.