Expatrié … un abattement supplémentaire en cas de plus-value immobilière

Expatrié … un abattement supplémentaire en cas de plus-value immobilière

Les personnes physiques, non résidentes de France, ressortissantes d'un État membre de l'Union européenne (UE) ou d'un autre État partie à l'accord sur l'Espace économique européen (EEE) ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l'évasion fiscales peuvent bénéficier d'une exonération spécifique de la plus-value réalisée au titre de la cession d'un logement situé en France, dans la limite d'une résidence par contribuable et de 150 000 € de plus-value nette imposable, à la double condition que :

·         le cédant ait été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins 2 ans à un moment quelconque antérieurement à la cession ;

·         la cession intervienne au plus tard le 31 décembre de la 5ème année suivant celle du transfert, par le cédant, de son domicile fiscal hors de France ou, sans condition de délai, lorsque le cédant a la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant celle de la cession.

L'exonération ne s'applique que lorsque le contribuable détient directement le logement en France. Elle ne s'applique pas lorsque le logement est détenu par l'intermédiaire d'une société comme une SCI par exemple.

La fraction de plus-value nette imposable exonérée s’apprécie, tant pour l’assiette fiscale que sociale des plus-values, après prise en compte de l’abattement pour durée de détention !

Les plus-values immobilières en cas d'expatriation

Les personnes physiques non résidentes fiscales françaises et les personnes morales redevables de l'impôt sur le revenu (IR) en France dont le siège est situé hors de France sont en principe soumises, comme des résidents français, à un prélèvement de 19 % depuis le 1er janvier 2015 (taux fixé à 33 1/3 % pour les personnes morales non résidentes assujetties à l'impôt sur les sociétés) sur les plus-values réalisées suite à la cession d'immeubles, de droits immobiliers ou d'actions et parts de sociétés non cotées en bourse à prépondérance immobilière.

De manière générale, les plus-values imposables réalisées par des non-résidents, assujettis à l'IR, lors de la cession de biens immobiliers détenus en France, sont déterminées dans les mêmes conditions que pour les contribuables fiscalement domiciliés en France.

A cela peut se rajouter la surtaxe immobilière si votre plus-value dépasse 50.000 € (de 2 à 6%) ainsi que la contribution sur les hauts revenus (si votre revenu fiscal de référence dépasse 250.000 € pour une personne seule ou 500.000 € pour un couple).

De plus, les plus-values réalisées depuis le 17 août 2012 par des contribuables domiciliés hors de France sont soumises aux prélèvements sociaux.

La résidence principale en cas d'expatriation ...

Un amendement validé par l'Assemblée dans le cadre de l'examen du projet de loi de finances pour 2019 vise à permettre aux contribuables qui mettent en vente leur résidence principale en raison de leur départ hors de France de bénéficier d’une exonération sur la plus-value réalisée lors de sa vente, « à condition que cette dernière intervienne dans un délai normal, au plus tard à la fin de l’année qui suit le départ à l’étranger, et que l’immeuble soit resté effectivement inoccupé pendant ce délai ».

Si la mesure est retenue lors de l'examen du PLF 2019, elle s’appliquera aux cessions réalisées à compter du 1er janvier 2019.

Une question fiscale ? cliquez ici pour la réponse ...

Des amendements à suivre concernant les expatriés !

Les Français résidant à l’étranger restent aujourd’hui assujettis aux contributions sociales sur les plus-values immobilières et mobilières malgré le jugement de la Cour européenne de justice et du Conseil d’État estimant que les personnes affiliées à un régime de sécurité sociale dans un des pays entrant dans le champ d’application territorial des règlements communautaires ne peuvent pas être assujetties en France à des prélèvements sociaux sur leurs revenus du patrimoine (CJUE, 26 février 2015, De Ruyter ; CE, 27 juillet 2015, n°334 551).

Il est proposé d’augmenter le plafond d’exonération des plus-values immobilières de 150 000 € à 250 000 € pour permettre à ceux qui le veulent de vendre leur bien immobilier définitivement, plutôt que d’être doublement imposés indûment.

Aller plus loin : http://www.assemblee-nationale.fr/15/amendements/0235A/CION_FIN/CF42.asp

La surtaxe immobilière concerne aussi les expatriés !

Les personnes qui cèdent contre rémunération un bien immobilier sont imposables à l'impôt sur le revenu au titre de la plus-value dégagée par cette vente, sauf exonérations.

La plus-value est imposée au taux proportionnel de 19 % auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 15,5 %.

Les plus-values de cessions de biens immobiliers autres que les terrains à bâtir, supérieures à 50 000 €, réalisées depuis le 1er janvier 2013 sont soumises à l'application d'une taxe supplémentaire progressive dont le taux varie de 1 à 6 % selon le montant de la plus-value réalisée.

Sont soumis à la surtaxe progressive, les plus-values immobilières résultant de la cession de biens immobiliers bâtis ou non bâtis autres que les terrains à bâtir, ou de droits portant sur ces biens tels que les parts de SCPI ainsi que les immeubles et parts de fonds de placement immobilier.

La taxe est due par le cédant dès lors que le montant de la plus-value imposable réalisée est supérieur à 50 000 €. La taxe s'applique au montant de la plus-value immobilière nette imposable.

Le seuil de 50 000 € s'apprécie après prise en compte de l'abattement pour durée de détention.

Pour apprécier le  seuil de 50 000 € déclenchant la soumission à cette taxe, il convient de l'individualiser par cédant (en présence d'indivisaires) y compris en cas de cession d'un bien conjointement par un couple marié ou pacsé : chacun des époux ou partenaires et considéré comme cocédant. Ainsi, le seuil est doublé pour les couples.

En matière d’indivision, « Les concubins, tout comme les indivisaires, constituent chacun un cédant unique et font à ce titre l'objet d'une taxation distincte en matière d'imposition des plus-values. Par suite, s'agissant de la taxe due à raison de la plus-value réalisée lors de la cession d'un bien unique détenu par des concubins ou des indivisaires, l'appréciation du seuil de 50 000 € s'effectue individuellement au niveau de la quote-part de plus-value réalisée par chacun des concubins ou co-indivisaires.

Le seuil de 50 000 € s'apprécie, au niveau de chaque cédant, après prise en compte de l'abattement pour durée de détention et, le cas échéant de l'exonération partielle à hauteur de 150 000 € des plus-values réalisées par des expatriés au titre de la cession d'un logement situé en France.

Ces impôts sont versés directement au moment de la vente chez le notaire qui est désormais chargé de l'établissement de la déclaration et du paiement de l'impôt pour le compte du vendeur lors de la publicité foncière.

Ainsi, il acquitte, lors d'une même formalité, les droits d'enregistrement dus par l'acquéreur et l'impôt sur le revenu afférent à la plus-value immobilière dû par le vendeur.

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L'exonération des plus values immobilières pour les Expat

L'administration a commenté dans le BOI-RFPI-PVINR-10-20, l'exonération de plus-value des non-résidents cédant un logement en France .
Ainsi, commentant l'exonération plafonnée applicable depuis 2014 aux plus-values de cession du logement en France des non-résidents, l'administration admet que chacun des époux cédant un immeuble commun en bénéficie sur sa quote-part de plus-value.

Les abattements exceptionnels en immobilier en cas d'expatriation

Comme vous le savez, en tant que non résident, vous avez le droit en cas de cession à un abattement supplémentaire (sous conditions) de 150.000 euros (après les abattements immobiliers classiques).

L'administration a commenté dans le BOI-RFPI-PVINR-10-20, l'exonération de plus-value des non-résidents cédant un logement en France.

Ainsi, commentant l'exonération plafonnée applicable depuis 2014 aux plus-values de cession du logement en France des non-résidents, l'administration admet que chacun des époux cédant un immeuble commun en bénéficie sur sa quote-part de plus-value.

Peut-on bénéficier de l’exonération de la 1ère d’un logement pour acquérir une résidence principale au Portugal ?

Oui, si le cédant est bien résident fiscal français au jour de la cession, il pourra bénéficier de l’exonération de plus value prévue pour la cession d’un premier logement (autre que la résidence principale, si vous êtes par exemple locataire actuellement avec dans votre patrimoine un bien locatif) pour acquérir une résidence principale dans un État membre de l'Union européenne ou dans un autre État partie à l'accord sur l'Espace économique
européen ayant conclu avec la France une convention d'assistance. Le Portugal répond donc à ces conditions.

«  L’article 5 de la loi de finances pour 2012 (n° 2011-1977 du 28 décembre 2011) crée une nouvelle exonération, codifiée sous le 1° bis du II de l’article 150 U du code général des impôts (CGI), pour les plus-values résultant de la première cession d’un logement, autre que la résidence principale, sous condition de remploi par le cédant de tout, ou partie du
prix de cession, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, à l’acquisition ou la construction d’un logement affecté à son habitation principale.

Les biens immobiliers acquis en remploi doivent en principe être situés en France. Cela étant, conformément au principe de libre circulation des personnes garanti par le traité sur le fonctionnement de l'Union européenne et l'accord sur l'Espace économique européen du 2 mai 1992, l'exonération est applicable, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies,
lorsque le remploi du prix de cession a lieu dans un État membre de l'Union européenne ou dans un autre État partie à l'accord sur l'Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude ou l'évasion fiscale (en ce sens, réponse ministérielle Bono, Journal officiel Assemblée nationale du 23 août 2011, n° 103716, page 9087). »

Cette exonération s’applique aux plus-values réalisées au titre des cessions intervenues à compter du 1er février 2012

Taxation à 19 % des plus-values immobilières des résidents hors de l'UE et l'EEE

La deuxième loi de finances rectificative pour 2014 a, dans son article 60, mis en conformité avec les récentes évolutions jurisprudentielles européenne et française, l'article 244 bis A du Code Général des Impôts. 
Ainsi, à compter du 1er janvier 2015, ce taux sera, comme aujourd'hui, fixé en principe à 33,33 %, mais il sera réduit à 19 % pour les personnes physiques, les associés personnes physiques de sociétés, groupements ou organismes relevant du régime des sociétés de personnes et les porteurs personnes physiques de parts de fonds de placement immobilier, quel que soit leur Etat de résidence. 
Cette modification a notamment pour objet de tenir compte de la récente jurisprudence ayant invalidé comme étant contraire à la libre circulation des capitaux le dispositif français soumettant à des taux différents (19 % ou 33 %) les plus-values immobilières réalisées par des sociétés civiles immobilières selon que ses associés résident ou non dans l'Espace économique européen (CE 20 octobre 2014, min c/SCI Saint-Etienne et M. et Mme A). 

Plus value immobilière des expatriés : cela devrait s'améliorer !

CE, 20 octobre 2014, n° 36-72.34 : prélèvement de 33, 1/3 sur les
plus-values immobilières réalisées par les non-résidents.

Par cette décision le Conseil d’Etat estime que le prélèvement d’un tiers
applicable aux personnes non-résidents de l’UE ou de l’EEE est incompatible
avec la liberté de circulation des capitaux.
En réduisant le taux de rentabilité d’un investissement immobilier en
France, ces dispositions sont de nature à dissuader les investisseurs
résidents de certains pays tiers d’investir en France et, par suite
constituent une restriction aux mouvements de capitaux en provenance ou à
destination de ces pays, en principe interdite par l’article 56 du traité
instituant la Communauté européenne.

Immobilier des non-résidents : précisions sur l'exonération spécifique des plus-values

Depuis le 1er janvier 2014, les non-résidents cédant un logement situé en France sont susceptibles de bénéficier d'un nouveau dispositif d'exonération de la plus-value, récemment commenté par l'administration qui a admis plusieurs mesures de tolérance qui visent à en étendre la portée.

 

Cette exonération s'applique dans la limite d'une résidence par contribuable et de 150 000 € de plus-value nette imposable, à la double condition que :

 

• le cédant ait été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins 2 ans à un moment quelconque antérieurement à la cession,
• la cession intervienne au plus tard le 31 décembre de la 5ème année suivant celle du transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France ou, sans condition de délai, lorsque le cédant a la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l'année précédant celle de la cession.

 

L'exonération est limitée à la seule fraction de la plus-value nette imposable inférieure ou égale à 150 000 €, après application de l'abattement pour durée de détention (le surplus étant imposable dans les conditions de droit commun).

 

Le plafonnement à 150 000 € de la plus-value exonérée s'apprécie au niveau du cédant. L'administration fiscale admet de traiter les couples mariés comme des indivisaires, et donc d'apprécier le plafonnement à 150 000 € de façon individuelle au niveau de la quote-part de plus-value réalisée par chacun des époux, et non globalement au niveau du couple.

5 questions à se poser pendant votre expatriation

1) Expatrié,  je  souhaite  vendre l'un de mes biens immobiliers détenu en France,   dans   quel   Etat  devrais-je  m'acquitter  de  l'impôt  sur  la plus-value ?

Réponse : EN FRANCE. Les plus-values de cession de biens immobiliers situés en  France,  réalisées  par  des  résidents  fiscaux  français  sont,  sauf exception,  imposable  en  France  au  taux  de  19%  (taux  applicable aux personnes physiques) ou 33, 1/3% auxquels s'ajoutent les prélèvements sociaux. 

2)  Expatrié   depuis  peu,  je  souhaite  céder  mon  ancienne  résidence principale. Suis je redevable de l'impôt sur la plus value ?

Réponse  : NON. Sous certaines conditions, la première cession est exonérée d'impôt sur la plus value.

3)  Non  résident  fiscal  français,  suis-je toujours redevable de la taxe d'habitation sur mes biens immobiliers détenus en France ?

Réponse  :  OUI, EN PRINCIPE. Les contribuables qui détiennent en France un bien  immobilier sont assujettis à la taxe d'habitation s'ils conservent la disposition  de  leur bien. En revanche, si le bien immobilier est donné en 
location  le  paiement  de  la  taxe d'habitation imputera au locataire. De même,  si  le  logement n'est pas habitable, la taxe d'habitation n'est pas due.

4) Non résident fiscal français, je possède un bien immobilier en France, suis-je redevable de la taxe foncière ?

Réponse  :  OUI.  Les  contribuables  qui  détiennent  en  France  un  bien immobilier  sont  redevable  de  la  taxe  foncière, et ce sur toutes leurs propriétés qu'elles soient bâties ou non bâties.

 

5) Non  résident  français, suis-je redevable des prélèvements sociaux en France ?

Réponse : NON. Les non résidents fiscaux français ne sont jamais assujettis aux prélèvements sociaux sauf pour les revenus immobiliers etplus values immobilières.

Plus et moins value dans des pays différents ne se compensent pas forcément !

La moins-value réalisée par un résident d’un Etat lors de la cession d’un immeuble détenu dans un autre Etat membre n’a pas à être prise en compte lors de la détermination de l’impôt dans l’Etat de résidence ! C'est ce qui ressort de la CJUE, 7 novembre 2013, aff. C-322/11. Au cas d’espèce, un résident fiscal finlandais a vendu un immeuble en France, et y a réalisé une moins-value. N’ayant pas d’autre revenu de source française, il n'a pas pu compenser la moins-value réalisée, faute de bénéfices sur lesquels l’imputer. Ce contribuable a donc souhaité compenser cette moins-value « française » sur des plus-values mobilières imposées en Finlande. Cette déduction a été refusée par l’administration fiscale finlandaise, au motif que la loi nationale ne permet pas de prendre en compte pour la détermination du revenu imposable finlandais les pertes résultant de la vente d’un bien immobilier situé dans un autre pays.

Suite sur les plus values immobilières exonérées ... La petite Loi pour les expatriés

I. – Le 2° du II de l’article 150 U du code général des impôts est ainsi rédigé : « 2° Au titre de la cession d’un logement situé en France lorsque le cédant est une personne physique, non résidente de France, ressortissante d’un État membre de l’Union européenne ou d’un autre État partie à l’accord sur l’Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales et à la condition qu’il ait été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque antérieurement à la cession. « L’exonération mentionnée au premier alinéa du présent 2° s’applique, dans la limite d’une résidence par contribuable et de 150 000 € de plus-value nette imposable, aux cessions réalisées : « a) Au plus tard le 31 décembre de la cinquième année suivant celle du transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France ; « b) Sans condition de délai, lorsque le cédant a la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant celle de la cession ; » II. – Le I s’applique aux plus-values réalisées au titre des cessions intervenant à compter du 1er janvier 2014. Pour l’application du deuxième alinéa du 2° du II de l’article 150 U du code général des impôts, dans sa rédaction résultant du I du présent article, il est tenu compte de l’exonération dont ont bénéficié, le cas échéant, les contribuables en application du même 2° dans sa rédaction en vigueur antérieurement au 1er janvier 2014.

Expatrié, vos plus-values immobilières partiellement exonérées ?

Enfin une bonne nouvelle !

Les expatriés français sont en principe soumises à l'impôt sur le revenu à raison de leurs plus-values immobilières de source française.
Les plus values peuvent bénéficier d'une exonération  si elles sont réalisées par personnes physiques non résidentes ressortissantes d'un Etat membre de l'Union européenne qui cèdent un immeuble constituant leur habitation en France.

« Les Français les plus modestes mettent fréquemment en location l'habitation dont ils disposent en France », souligne l'auteur d'un amendement et « s'ils envisagent de vendre cette habitation, ils se trouvent de facto privés de l'exonération ».

Il a donc été proposé et validé l'Amendement n°I-657 (adopté après l'article 18 du PLF 2014)  par les députés de lever la condition tenant à la libre disposition du bien cédé dès lors que la cession intervient dans les cinq années suivant celle du départ de France.
Le gain n'est pas négligeable : pour rappel l'imposition normale est de 19% + 15,5% (prélèvements sociaux) + 5/6% de surtaxe immobilière !
Le plafond du montant de la plus-value exonérée serait cependant limité à  150.000 euros de  plus-value nette imposable.

A suivre naturellement car tant que tout cela n'est pas définitivement voté ...

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Le projet de loi de finances pour 2014 concerne les expatriés français

Le projet de Loi de finances pour 2014 a été dévoilé cette semaine. Il concernera les expatriés sur plusieurs points dont l'aménagement de la fiscalité des plus values immobilières tant sur le raccourcissement du délai de détention que sur l'abattement exceptionnel de 25%. 

Projet indique : L'abattement pour durée de détention a été aménagé sur 2 points pour les cessions d'immeubles ou de droit s'y rapportant (hors terrains à bâtir qui demeurent soumis au régime d'abattement applicable avant le 1er septembre 2013) réalisées à compter du 1er septembre 2013. Jusqu'alors, un abattement unique s'appliquait pour toutes les impositions (IR, prélèvements sociaux et surtaxe progressive) aboutissant à une exonération au bout de 30 ans.

Le gouvernement a souhaité réduire la durée de détention permettant aux cédants de bénéficier de l'exonération d'IR et de surtaxe, qui passe ainsi de 30 ans à 22 ans, mais ne pas modifier celle applicable en matière de prélèvements sociaux. A compter du 1er septembre 2013, l'abattement pour durée de détention est donc distinct pour l'IR et les prélèvements sociaux : pour l'IR, l'abattement pour durée de détention s'établit à :
 - 6 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu'à la 21ème,
 - 4 % pour la 22ème année révolue de détention, soit une exonération totale à l'issue d'un délai de détention de 22 ans ; pour les prélèvements sociaux, l'abattement pour durée de détention s'établit à :
 - 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu'à la 21ème,
 - 1,60 % pour la 22ème année de détention,
 - 9 % pour chaque année au-delà de la 22ème, soit une exonération totale à l'issue d'un délai de détention inchangé de 30 ans, mais avec des taux beaucoup moins progressifs.

Nouvel abattement exceptionnel et temporaire de 25 % Toujours dans le but de décongestionner le marché immobilier, un abattement exceptionnel temporaire de 25 % est mis en place pour les cessions d'immeubles ou de droits s'y rapportant (hors terrains à bâtir) intervenant du 1er septembre 2013 au 31 août 2014. A suivre naturellement ...

L'expatriation et l'immobilier en 5 questions / réponses

• Expatrié, je souhaite vendre l'un de mes biens immobiliers détenu en France, dans quel Etat devrais-je m'acquitter de l'impôt sur la plus-value ?

Réponse : EN FRANCE. Les plus-values de cession de biens immobiliers situés en France, réalisées par des résidents fiscaux français sont, sauf exception, imposable en France au taux de 19% (taux applicable aux personnes physiques) ou 33, 1/3% auxquels s'ajoutent les prélèvements sociaux.

• Expatrié depuis peu, je souhaite céder mon ancienne résidence principale. Suis je redevable de l'impôt sur la plus value ?

Réponse : NON. Sous certaines conditions, la première cession est exonérée d'impôt sur la plus value.

• Non résident fiscal français, suis-je toujours redevable de la taxe d'habitation sur mes biens immobiliers détenus en France ?

Réponse : OUI, EN PRINCIPE. Les contribuables qui détiennent en France un bien immobilier sont assujettis à la taxe d'habitation s'ils conservent la disposition de leur bien. En revanche, si le bien immobilier est donné en location le paiement de la taxe d'habitation imputera au locataire. De même, si le logement n'est pas habitable, la taxe d'habitation n'est pas due.

• Non résident fiscal français, je possède un bien immobilier en France, suis-je redevable de la taxe foncière ?

Réponse : OUI. Les contribuables qui détiennent en France un bien immobilier sont redevable de la taxe foncière, et ce sur toutes leurs propriétés qu'elles soient bâties ou non bâties.

• Non résident français, suis-je redevable des prélèvements sociaux en France ?

Réponse : NON. Les non résidents fiscaux français ne sont jamais assujettis aux prélèvements sociaux sauf pour les revenus immobiliers et plus values immobilières.

Expatrié, vendre votre immobilier nécessite un représentant fiscal

Conformément à l’article 244b bis A du Code Général des Impôts, les personnes physiques ou morales non résidentes en France sont redevables d’une taxe sur la plus-value lorsqu’ils vendent leur bien immobilier sur le territoire français.



Par non résidents on entend aussi bien les étrangers qui possèdent un bien en France que les nationaux français expatriés. Le paiement de cette imposition se fait sous la responsabilité d’un représentant fiscal accrédité qui se porte garant du bon calcul de la plus-value. Dans ce cas de figure deux possibilités se présentent à eux. Ils peuvent faire appel à une tierce personne qui se porte garant pour eux du calcul de la plus-value ou bien à un représentant fiscal immobilier accrédité.



Or désigner une tierce personne comporte plusieurs risques.



1) d’une part, l’obtention de l’accréditation peut s’avérer compliquée. En effet, la personne désignée par le vendeur doit s’adresser au Centre des Impôts dont relève le bien qui délivrera cette accréditation après avoir vérifié que la personne présente les garanties financières et morales suffisantes. L’administration peut donc refuser cette accréditation, contraignant ainsi à désigner un nouveau représentant fiscal, ce qui aura pour effet de retarder l’officialisation de la vente (c’est-à-dire l’enregistrement de l’acte au Bureau des Hypothèques). De plus, l’accréditation peut ne pas être délivrée dans les délais impartis au notaire pour enregistrer l’acte.


2) d’autre part, la détermination de la plus-value ne va pas toujours de soi, loin s’en faut. De nombreuses règles et exceptions sont à connaître et à maîtriser pour calculer avec précision la plus-value et la taxe afférente. La personne qui se porte garante est juridiquement et fiscalement responsable pendant 3 ans du bon calcul de la plus-value. En cas d’erreur (sous-estimation de la plus-value), l’administration fiscale se retournera contre la personne qui s’est portée garante et lui demandera de payer le complément d’imposition ainsi que les pénalités applicables.

L’ensemble de ces facteurs justifie bien souvent l’intervention d’un spécialiste. En effet un représentant fiscal immobilier accrédité présente de nombreux avantages.



1) Un représentant fiscal immobilier accrédité n’a pas besoin de faire une demande d’accréditation auprès de l’administration fiscale. Aussi vous êtes assuré que le calcul de la plus-value sera fait dans les délais impartis et que la vente du bien immobilier ne sera pas remise en cause.


2) Véritable spécialiste, le représentant fiscal immobilier étudie dans les moindres détails votre dossier et détermine la plus-value en conformité avec les règles fiscales en vigueur et tient ainsi compte des différents abattements ou éléments en minoration de la plus-value applicables (travaux, frais, durée de détention…). En effet de très nombreuses clauses existent qui peuvent venir impacter le calcul de la plus-value.


3) En désignant un représentant fiscal immobilier accrédité l’expatrié qui vend son bien minimise les risques de redressement : pendant les 3 années consécutives à la vente du bien immobilier c’est le représentant fiscal qui est garant du calcul de la plus-value et qui est l’interlocuteur direct avec l’administration fiscale en cas de litige.



La fiscalité applicable à la vente d’un bien immobilier n’est pas une chose aisée et les montants en jeu représentent souvent des sommes trop importantes pour que le sujet ne soit pas confié à un professionnel dont le métier est de vous permettre de vendre sans avoir à supporter un risque fiscal.

De la part de Tevea International

Plus-values immobilières des non-résidents : le taux de 33,3 % est conforme au droit communautaire

Plus-values immobilières des non-résidents : le taux de 33,3 % est conforme au droit communautaire

Selon une cour administrative d'appel (CAA Versailles 7 juin 2012 n°11VE03607, 6e ch., Ministre du budget c/ R.), la discrimination résultant du différentiel entre le taux de 19 % d'imposition des plus-values immobilières des résidents de l'espace économique européen et le taux de 33% des non-résidents est couverte par la clause de gel.
Cette clause autorise les Etats membres à maintenir des restrictions aux mouvements de capitaux à destination ou en provenance de pays tiers existant au 31décembre 1993 lorsqu'ils impliquent des investissements directs, y compris les investissements immobiliers

La cour administrative d'appel de Versailles, en jugeant le prélèvement d'un tiers prévu à l'article 244 bis A du Code Général des Impôts conforme au droit communautaire, se distingue de la cour administrative d'appel de Paris qui avait jugé précédemment en sens contraire.
Les dispositions de l'article 244 bis A du Code Général des Impôts, qui prévoient des taux d'imposition différents selon que les contribuables sont ou non-résidents d'un Etat membre de l'espace économique européen (EEE), constituent une restriction aux mouvements de capitaux, dès lors qu'aucune différence de situation et aucune raison impérieuse d'intérêt général ne justifient cette inégalité de traitement.

Cette restriction peut être maintenue en application de la clause de gel, dès lors que le prélèvement d'un tiers a été institué avant le 31 décembre1993 et présentait déjà à cette date un caractère discriminatoire, et quels investissements immobiliers effectués sur le territoire national par des non-résidents sont des investissements directs, alors même que la nomenclature des mouvements de capitaux figurant à l'annexe I de ladirective 88/361/CEE du Conseil du 24 juin 1998, à laquelle la Cour de justice de l'Union européenne reconnaît une valeur indicative, définit en les distinguant les investissements directs et les investissements immobiliers.

Expatrié : acheter, louer ou vendre ... quelle fiscalité ?

Investir dans un bien immobilier classique est naturellement autorisé pour un non résident.
Ainsi vous pouvez acquérir ou conserver votre bien immobilier en le louant ou en le laissant à disposition. Il existera par contre certaines spécificités pour les investissements en loi Malraux dont les détenteurs doivent être domiciliés obligatoirement en France.

Impôt sur le revenu
En règles générales si le bien est loué, la majorité des conventions fiscales indiquent que l'imposition aura lieu dans le lieu de situation du bien en l'occurrence en France.
Ainsi en tant que non résident, les revenus seront imposables pour leur montant net dans les mêmes conditions qu'un résident français. Ainsi par exemple, les travaux sont déductibles de vos revenus fonciers.

Mais il est fait application d'un taux minimum de 20% sauf si le contribuable justifie d'un taux moyen d'imposition inférieur, taux auquel s'ajoutent les contributions sociales de 15,5%.
Vous devez vous rapprocher du centre des impôts des non résidents pour effectuer votre déclaration.
Attention, même en cas d'absence de revenus de source française, vous pourriez être amené à être assujetti à l'impôt sur le revenu sur la base de la valeur locative de la résidence dont vous disposez. Cependant, dans la majorité des cas (par exemple s'il y a une convention fiscale), cette disposition ne s'applique pas.


Attention, les non-résidents exerçant des activités en France ou y possédant des biens peuvent être invités par le service des impôts à désigner, dans un délai de quatre-vingt-dix jours à compter de la réception de cette demande, un représentant fiscal en France autorisé à recevoir les communications relatives à l'assiette, au recouvrement et au contentieux de l'impôt. L'administration invite, dans tous les cas, les intéressés à procéder à la désignation d'un représentant en France. Celui-ci n’a qu’un rôle d’intermédiaire et ne peut être tenu au paiement de l’impôt. En cas de défaut de désignation, les personnes concernées sont taxées d’office à l’IR.

Et la vente ?
Sous réserve des conventions internationales, les personnes physiques qui ne sont pas fiscalement domiciliées en France et les personnes morales dont le siège est situé hors de France sont soumis, en principe, à un prélèvement d'un tiers (33 1/3 %) sur les plus-values réalisées à titre occasionnel résultant de la cession d'immeubles, de droits immobiliers ou d'actions et parts de sociétés non cotées en bourse à prépondérance immobilière.

Par dérogation, ce taux passe à 19 % pour les plus-values réalisées par les personnes physiques résidentes notamment d'un Etat membre de l'Union européenne.
Il en va de même, depuis le 1er janvier 2005, des associés non domiciliés en France de société de personnes soumises à l'IR en France.
A ces taux, s'ajoutent les prélèvements sociaux (cf. ci après).

Attention concernant le calcul de la plus value immobilière, il est acté par le gouvernement de supprimer l'abattement de 10% au delà de la cinquième année dès 2011. En effet, dans le cadre du plan anti-déficit du gouvernement, il a été décidé que l'abattement ne sera que de 2% par an au bout de 5 ans et de 3% à compter de 15 ans pour toute cession après le 1er février 2012. Il faudra donc être propriétaire depuis 30 ans pour revendre son bien sans que la plus-value ne soit taxée. Cela concerne aussi les Expatriés !

Plus-values immobilières ou revenus locatifs : les prélèvements sociaux !
En effet depuis 2012, il y a assujettissement des revenus immobiliers des non-résidents aux contributions sociales (15,5 %). Les plus-values de cession deviennent également assujetties aux prélèvements sociaux..
Jusqu’alors les non-résidents n’étaient jamais soumis aux contributions sociales.
Comment faire pour payer l'impôt ?
Le prélèvement est acquitté sous la responsabilité d'un représentant fiscal que le contribuable domicilié hors de France doit, sauf décision de dispense, obligatoirement désigner.

Il y a dispense automatique de désigner un représentant lorsque :

• le prix de cession est inférieur à 150 000 € par cédant,


• le bien cédé est détenu depuis plus de 30 ans.

Si la cession est constatée par un acte, le prélèvement est recouvré dans les conditions prévues en matière de droits d'enregistrement. Il est acquitté dans le délai prévu pour la formalité de l'enregistrement ou de la publicité foncière et préalablement à l'exécution de celle-ci.
Dans le cas contraire, le prélèvement doit être acquitté dans le délai d'un mois à compter de la cession.
Une déclaration de plus-value est obligatoire (2048 IMM ou 2048 M) chaque fois que le cédant est une personne non domiciliée en France, qu'il y ait plus-value taxable ou non.