Modification de la liste des pays ayant besoin d'un représentant fiscal (TVA)

En matière de TVA, la liste des pays hors UE dont les assujettis ne doivent pas désigner de représentant fiscal est modifiée !

Un Arrêté 28-2-2017 modifie la liste des pays tiers à l'Union européenne dont les assujettis n'ont pas l'obligation (ni la possibilité) de désigner un représentant fiscal.

Cela est applicable à compter du 25 mars 2017.

L’Argentine est retirée de la liste mais 15 nouveaux pays y sont ajoutés :  Afrique du Sud, Albanie, Aruba, Curaçao, Ghana, Groenland, îles Féroé, Maurice, Japon, Nouvelle-Zélande, Polynésie française, Saint-Martin, Sint Maarten, Tunisie, Ukraine.

Pourquoi un représentant fiscal en cas de vente immobilière ?

En principe, les contribuables domiciliés hors de France cédant des immeubles français doivent se faire représenter auprès de l'administration fiscale par un représentant accrédité en France. La désignation d'un représentant accrédité concerne toute nature de cession entrant dans le champ de l'article 244 bis A du Code Général des Impôts.

Principes

Les contribuables domiciliés hors de France ne peuvent se faire représenter auprès de l'administration que par :

• l'acheteur du bien s'il est fiscalement domicilié en France ;
• les banques et établissements financiers exerçant leur activité en France ;
• les personnes agréées à cet effet par l'administration (certains organismes bénéficiant d'agréments permanents).

L'accréditation est accordée sur demande du contribuable et après instruction du dossier par l'administration dans les conditions habituelles (moralité fiscale du représentant proposé, examen de sa solvabilité, éventuellement garanties complémentaires).

La compétence du service chargé de l'instruction de la demande de désignation de représentant accrédité est définie en fonction :

• du lieu de situation de l'immeuble ou des droits immobiliers s'y rapportant ;
• du siège de la société concernée en cas de cession d'actions ou de parts de sociétés non cotées à prépondérance immobilière. 

En cas de défaut de désignation d’un représentant, la conservation des hypothèques ou le service des impôts refuse l’accomplissement de la formalité fusionnée ou l’enregistrement au déposant.

Dispense de désignation

Certaines personnes bénéficient de dispenses automatiques de représentant accrédité dans les cas où les cessions remplissent l'un des critères suivants :

• le prix de cession est inférieur ou égal à 150 000 € ;
• le bien cédé bénéficie de l’exonération pour durée de détention (délai de 30 ans).

En pratique, le notaire n'a donc plus à soumettre aux services fiscaux le projet d'acte de cession en cause ainsi que le projet de déclaration de plus-value y afférent pour obtenir la dispense. Le rédacteur de l'acte apprécie lui-même si les critères ouvrent droit au bénéfice de la dispense automatique.

Nouveauté 2015 : la loi supprime l'obligation de désigner un représentant fiscal en France pour les non-résidents domiciliés dans un Etat de l'Espace économique européen (EEE), hors Liechtenstein.

Cette suppression vise à mettre la France en conformité avec le droit européen, celle-ci ayant été mise en demeure par la Commission européenne de supprimer le dispositif de la représentation fiscale au sein de l'EEE.

Ainsi, pour l'établissement de l'IR dû au titre de 2014, de l'ISF dû à compter de 2015 et du prélèvement forfaitaire applicable aux cessions d'immeubles ou droits représentatifs de ces biens réalisées à compter du 1er janvier 2015, les ressortissants des Etats précités sont désormais dispensés de désigner un représentant fiscal. S'agissant des plus-values immobilières, lorsque le cédant est une société de personnes dont le siège est établi dans un Etat de l'EEE (hors Liechtenstein), l'obligation de désigner un représentant fiscal s'apprécie au regard de la situation de chacun des associés.

Suppression de l’obligation d'un représentant fiscal en France

Suppression de l’obligation pour certains contribuables non-résidents de
désigner un représentant fiscal en France

L’obligation de représentation lorsque le contribuable est domicilié dans
un Etat membre de l’Union Européenne ou dans un autre Etat partie à
l’accord sur l’Espace économique européen ayant conclu avec la France une
convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et
l’évasion fiscales ainsi qu’une convention d’assistance mutuelle en matière
de recouvrement de l’impôt est supprimée.
Cette disposition vise en pratique les résidents de l’Union européenne, de
l’Islande et de la Norvège qui devaient désigner un représentant fiscal de
façon obligatoire au titre de l’imposition des plus-values immobilières et
de certaines plus-values de cession de droits sociaux, ou sur demande de
l’administration fiscale en matière d’impôt sur le revenu, d’impôt de
solidarité sur la fortune, d’impôt sur les sociétés et de taxe annuelle de
3% sur les immeubles.
Cette mesure s’applique aux plus-values de cessions intervenues à compter
du 1er janvier 2015, à l’impôt sur le revenu dû au titre de 2014, à l’ISF
2015, à l’impôt sur les sociétés dû au titre des exercices clos à compter
du 31 décembre 2014 et aux cessions d’immeubles intervenues à compter du
1er janvier 2015.

Expatrié, vendre votre immobilier nécessite un représentant fiscal

Conformément à l’article 244b bis A du Code Général des Impôts, les personnes physiques ou morales non résidentes en France sont redevables d’une taxe sur la plus-value lorsqu’ils vendent leur bien immobilier sur le territoire français.



Par non résidents on entend aussi bien les étrangers qui possèdent un bien en France que les nationaux français expatriés. Le paiement de cette imposition se fait sous la responsabilité d’un représentant fiscal accrédité qui se porte garant du bon calcul de la plus-value. Dans ce cas de figure deux possibilités se présentent à eux. Ils peuvent faire appel à une tierce personne qui se porte garant pour eux du calcul de la plus-value ou bien à un représentant fiscal immobilier accrédité.



Or désigner une tierce personne comporte plusieurs risques.



1) d’une part, l’obtention de l’accréditation peut s’avérer compliquée. En effet, la personne désignée par le vendeur doit s’adresser au Centre des Impôts dont relève le bien qui délivrera cette accréditation après avoir vérifié que la personne présente les garanties financières et morales suffisantes. L’administration peut donc refuser cette accréditation, contraignant ainsi à désigner un nouveau représentant fiscal, ce qui aura pour effet de retarder l’officialisation de la vente (c’est-à-dire l’enregistrement de l’acte au Bureau des Hypothèques). De plus, l’accréditation peut ne pas être délivrée dans les délais impartis au notaire pour enregistrer l’acte.


2) d’autre part, la détermination de la plus-value ne va pas toujours de soi, loin s’en faut. De nombreuses règles et exceptions sont à connaître et à maîtriser pour calculer avec précision la plus-value et la taxe afférente. La personne qui se porte garante est juridiquement et fiscalement responsable pendant 3 ans du bon calcul de la plus-value. En cas d’erreur (sous-estimation de la plus-value), l’administration fiscale se retournera contre la personne qui s’est portée garante et lui demandera de payer le complément d’imposition ainsi que les pénalités applicables.

L’ensemble de ces facteurs justifie bien souvent l’intervention d’un spécialiste. En effet un représentant fiscal immobilier accrédité présente de nombreux avantages.



1) Un représentant fiscal immobilier accrédité n’a pas besoin de faire une demande d’accréditation auprès de l’administration fiscale. Aussi vous êtes assuré que le calcul de la plus-value sera fait dans les délais impartis et que la vente du bien immobilier ne sera pas remise en cause.


2) Véritable spécialiste, le représentant fiscal immobilier étudie dans les moindres détails votre dossier et détermine la plus-value en conformité avec les règles fiscales en vigueur et tient ainsi compte des différents abattements ou éléments en minoration de la plus-value applicables (travaux, frais, durée de détention…). En effet de très nombreuses clauses existent qui peuvent venir impacter le calcul de la plus-value.


3) En désignant un représentant fiscal immobilier accrédité l’expatrié qui vend son bien minimise les risques de redressement : pendant les 3 années consécutives à la vente du bien immobilier c’est le représentant fiscal qui est garant du calcul de la plus-value et qui est l’interlocuteur direct avec l’administration fiscale en cas de litige.



La fiscalité applicable à la vente d’un bien immobilier n’est pas une chose aisée et les montants en jeu représentent souvent des sommes trop importantes pour que le sujet ne soit pas confié à un professionnel dont le métier est de vous permettre de vendre sans avoir à supporter un risque fiscal.

De la part de Tevea International

Expatrié : acheter, louer ou vendre ... quelle fiscalité ?

Investir dans un bien immobilier classique est naturellement autorisé pour un non résident.
Ainsi vous pouvez acquérir ou conserver votre bien immobilier en le louant ou en le laissant à disposition. Il existera par contre certaines spécificités pour les investissements en loi Malraux dont les détenteurs doivent être domiciliés obligatoirement en France.

Impôt sur le revenu
En règles générales si le bien est loué, la majorité des conventions fiscales indiquent que l'imposition aura lieu dans le lieu de situation du bien en l'occurrence en France.
Ainsi en tant que non résident, les revenus seront imposables pour leur montant net dans les mêmes conditions qu'un résident français. Ainsi par exemple, les travaux sont déductibles de vos revenus fonciers.

Mais il est fait application d'un taux minimum de 20% sauf si le contribuable justifie d'un taux moyen d'imposition inférieur, taux auquel s'ajoutent les contributions sociales de 15,5%.
Vous devez vous rapprocher du centre des impôts des non résidents pour effectuer votre déclaration.
Attention, même en cas d'absence de revenus de source française, vous pourriez être amené à être assujetti à l'impôt sur le revenu sur la base de la valeur locative de la résidence dont vous disposez. Cependant, dans la majorité des cas (par exemple s'il y a une convention fiscale), cette disposition ne s'applique pas.


Attention, les non-résidents exerçant des activités en France ou y possédant des biens peuvent être invités par le service des impôts à désigner, dans un délai de quatre-vingt-dix jours à compter de la réception de cette demande, un représentant fiscal en France autorisé à recevoir les communications relatives à l'assiette, au recouvrement et au contentieux de l'impôt. L'administration invite, dans tous les cas, les intéressés à procéder à la désignation d'un représentant en France. Celui-ci n’a qu’un rôle d’intermédiaire et ne peut être tenu au paiement de l’impôt. En cas de défaut de désignation, les personnes concernées sont taxées d’office à l’IR.

Et la vente ?
Sous réserve des conventions internationales, les personnes physiques qui ne sont pas fiscalement domiciliées en France et les personnes morales dont le siège est situé hors de France sont soumis, en principe, à un prélèvement d'un tiers (33 1/3 %) sur les plus-values réalisées à titre occasionnel résultant de la cession d'immeubles, de droits immobiliers ou d'actions et parts de sociétés non cotées en bourse à prépondérance immobilière.

Par dérogation, ce taux passe à 19 % pour les plus-values réalisées par les personnes physiques résidentes notamment d'un Etat membre de l'Union européenne.
Il en va de même, depuis le 1er janvier 2005, des associés non domiciliés en France de société de personnes soumises à l'IR en France.
A ces taux, s'ajoutent les prélèvements sociaux (cf. ci après).

Attention concernant le calcul de la plus value immobilière, il est acté par le gouvernement de supprimer l'abattement de 10% au delà de la cinquième année dès 2011. En effet, dans le cadre du plan anti-déficit du gouvernement, il a été décidé que l'abattement ne sera que de 2% par an au bout de 5 ans et de 3% à compter de 15 ans pour toute cession après le 1er février 2012. Il faudra donc être propriétaire depuis 30 ans pour revendre son bien sans que la plus-value ne soit taxée. Cela concerne aussi les Expatriés !

Plus-values immobilières ou revenus locatifs : les prélèvements sociaux !
En effet depuis 2012, il y a assujettissement des revenus immobiliers des non-résidents aux contributions sociales (15,5 %). Les plus-values de cession deviennent également assujetties aux prélèvements sociaux..
Jusqu’alors les non-résidents n’étaient jamais soumis aux contributions sociales.
Comment faire pour payer l'impôt ?
Le prélèvement est acquitté sous la responsabilité d'un représentant fiscal que le contribuable domicilié hors de France doit, sauf décision de dispense, obligatoirement désigner.

Il y a dispense automatique de désigner un représentant lorsque :

• le prix de cession est inférieur à 150 000 € par cédant,


• le bien cédé est détenu depuis plus de 30 ans.

Si la cession est constatée par un acte, le prélèvement est recouvré dans les conditions prévues en matière de droits d'enregistrement. Il est acquitté dans le délai prévu pour la formalité de l'enregistrement ou de la publicité foncière et préalablement à l'exécution de celle-ci.
Dans le cas contraire, le prélèvement doit être acquitté dans le délai d'un mois à compter de la cession.
Une déclaration de plus-value est obligatoire (2048 IMM ou 2048 M) chaque fois que le cédant est une personne non domiciliée en France, qu'il y ait plus-value taxable ou non.