Les questions fiscales propres aux investisseurs étrangers
dans l’immobilier à New York (rédigé par Law Offices of Nathaniel Muller)
Les considérations spécifiques aux investisseurs étrangers
dans l’immobilier à New York sont rarement abordées par les professionnels de
l’immobilier. L’erreur la plus courante est de calquer les transactions immobilières
des étrangers non résidents sur les mêmes règles que celles propres aux
américains. Or, agir de la sorte aura des implications financières et fiscales
extrêmement lourdes.
Pour ne citer que deux points, la question de la FIRPTA
(Foreign Investment in Real Property Tax Act) et celle des droits de
succession.
• FIRPTA
La FIRPTA est une retenue à la source de 15% du prix de
vente qui est versée à l’IRS au moment du transfert de titre de propriété
(closing). C’est une sorte de caution que prend le fisc américain pour
s’assurer que le vendeur d’un bien immobilier étranger non-résident règle bien
la taxe fédérale sur les plus values. En effet, le fisc américain calcule alors
la taxe fédérale sur la plus value, et rend au vendeur la différence entre les
15% du prix de vente et la taxe due. Mais ce processus met actuellement plus ou
moins deux ans. Ce qui a des conséquences encore plus dramatiques dans le cadre
d’un investisseur qui procède à un 1031 exchange et doit combler les 15%
manquants par une infusion de liquidités supplémentaire de 15%.
Or il existe des exceptions à la FIRPTA. Lorsque le bien
immobilier est détenu par des structures montées de la façon adéquate, la
FIRPTA n’est pas due.
Il est plus aisé et souhaitable de prévoir cela dès
l’acquisition, mais dans certains cas de figure, il existe des solutions qui
permettent de changer le montage avant de mettre un bien en vente, de façon à
éviter la FIRPTA.
• Droits de succession
Les américains ne sont soumis à la taxe fédérale sur les
droits de succession que pour les patrimoines excédant $11.4 millions par
individu ($22.8 millions par couple) selon les chiffres de 2019. Contrairement
aux américains, les étrangers non-résidents sont redevables de la taxe fédérale
sur les successions dès le premier dollar hérité. De plus, contrairement aux
américains, les trusts ne protégeront pas les étrangers non-résidents de la
taxe fédérale sur les droits de succession.
Cela est également valable pour les conjoints survivants.
Quoique le conjoint survivant soit le plus souvent reconnu comme le
propriétaire du ou des biens qu’il possédait avec le conjoint décédé, l’IRS va
considérer que le conjoint survivant hérite d’une plus value virtuelle. Entre
la fiscalité fédérale et celle propre à l’Etat de New York, le conjoint
survivant, ou l’héritier, devra régler environ 50% de la plus value virtuelle
(grossièrement calculée comme étant la valeur du bien au jour du décès, moins
le prix d’achat et un crédit fixe de $60.000,00).
Ceci est valable quelle que soit la forme de propriété (nom
propre ou société).
Il existe toutefois des solutions qui permettent d’éviter
totalement les droits de succession pour les étrangers non-résidents. En
particulier le recours à une société à deux étages, permet d’éliminer
l’imposition sur la succession.
Pour approfondir ces questions et trouver la solution la
mieux adaptée à votre situation, n’hésitez pas à nous contacter directement.
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