Non-résidents : Exonération de la 1ère vente d’un logement

Non-résidents : Exonération de la 1ère cession d’un logement

Les personnes physiques, non résidentes de France, ressortissantes d’un État membre de l’Union européenne (UE) ou d’un autre État partie à l’accord sur l’Espace économique européen (EEE) ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales peuvent bénéficier d’une exonération spécifique de la plus-value réalisée au titre de la cession d’un logement situé en France, dans la limite d’une résidence par contribuable et de 150 000 € de plus-value nette imposable, à la triple condition que :

• le cédant ait été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins 2 ans à un moment quelconque antérieurement à la cession ;
• la cession intervienne au plus tard le 31 décembre de la 10èmeannée suivant celle du transfert, par le cédant, de son domicile fiscal hors de France ou, sans condition de délai, lorsque le cédant a la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant celle de la cession,
• le cédant n’ait pas bénéficié antérieurement, au titre d’un autre logement, de l’autre régime d’exonération de la plus-value de cession réservé aux expatriés cédant leur résidence principale.

La fraction de la plus-value nette imposable supérieure à 150 000 € est soumise au prélèvement forfaitaire et aux prélèvements sociaux dans les conditions de droit commun, ainsi que, le cas échéant, à la taxe sur les plus-values immobilières élevées.

Lorsque la plus-value nette imposable est supérieure au plafond de 150 000 €, la nature et le fondement de l’exonération partielle doivent être indiqués dans l’acte de cession.

Immobilier français des expatriés : attention aux petites surfaces !

Les personnes qui donnent en location des logements, situés dans des communes classées en zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre particulièrement important entre l’offre et la demande de logements (zone A), dont la surface habitable est inférieure ou égale à 14 m2 sont redevables d'une taxe sur les loyers excessifs des logements de petite surface, lorsque le montant du loyer mensuel, charges non comprises, excède 41,64 € par mètre carré (montant revalorisé chaque année).

Cette surface de manière non exhaustive s'entend de la surface de plancher construite après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres, sans qu'il soit tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

Son taux varie de 10 % à 40 % en fonction de l'importance du dépassement du plafond de loyer.

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Les personnes physiques domiciliées hors de France (et les personnes morales dont le siège est situé hors de France) qui donnent en location ces logements sont soumises à cette taxe.

Attention, cette taxe n’est pas déductible des revenus soumis à l’impôt sur le revenu, ni du résultat imposable soumis à l’impôt sur les sociétés.

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Peut on échapper à l’ISF quand on part à l’étranger ? la réponse ici >>

Comment suis-je taxé en cas départ de France si une partie de l’année, je suis résident fiscal français et l’autre partie de l’année résident fiscal d’un autre pays ? la réponse ici >>

Comment suis-je taxé en cas de retour en France si une partie de l’année, je suis résident fiscal français et l’autre partie de l’année résident fiscal d’un autre pays ? la réponse ici >>

Je pars en expatriation comment sera taxé précisément mon contrat d’assurance vie en France ? la réponse ici >>

Comment suis-je taxé en tant que mandataire social d’une société basée en France si je suis à l’étranger ? la réponse ici >>

Peut-on bénéficier de l'exonération de la 1ère d'un logement pour acquérir une résidence principale dans l'UE ? la réponse ici >>

Immobiliers français des expatriés : attention aux logement vacants !

Sont soumis à la taxe annuelle sur les logements vacants, les logements habitables non meublés inoccupés depuis plus de 1 an (depuis le 1er janvier 2013), au 1er janvier de l'année d'imposition.

Votre logement est imposable s'il est situé dans une commune appartenant à une zone d'urbanisation présentant les 2 caractéristiques suivantes :

• Plus de 50 000 habitants ;

• Déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements.

Toutefois, la taxe n'est pas due lorsque la vacance n'est pas volontaire. Ainsi, elle n'est pas due si le logement nécessite des travaux importants pour être habitable (par exemple, réfection complète du chauffage). En pratique, le montant des travaux doit dépasser 25 % de la valeur du logement.

Au final, vous n'avez pas à payer la taxe sur les logements vacants dans les situations suivantes :

• Logement vacant indépendamment de votre volonté (par exemple, logement mis en location ou en vente au prix du marché mais ne trouvant pas preneur ou acquéreur) ;

• Logement occupé plus de 90 jours de suite (3 mois) au cours d'une année ;

• Résidence secondaire meublée soumise à la taxe d'habitation.

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Quel est le montant de cette taxe ?

La base d'imposition correspond à la valeur locative du logement (la même que celle retenue pour la taxe d’habitation).

Son taux varie en fonction de la durée de vacance du logement :

•12,5 % la 1ère année où le logement est imposable,

•25 % la 2e année.

Les personnes non domiciliées en France en sont également redevables.

Une question fiscale ? …. Notre réponse sous 48h ouvrées !

Investir dans l'immobilier en cas d'expatriation

Dans quel bien immobilier peut on investir ?

Investir dans un bien immobilier classique est naturellement autorisé pour un non résident. La location meublée est également possible avec en plus quelques avantages fiscaux supplémentaires.

Ainsi vous pouvez acquérir ou conserver votre bien immobilier en le louant ou en le laissant à disposition.

Il existera par contre certaines spécificités pour les investissements en loi Malraux dont les détenteurs doivent être domiciliés obligatoirement en France.

De même en cas d'investissement en loi Scellier ou Duflot avant votre départ, le régime est gélé.

L'investissement dans des parts de SCPI est possible avec cependant une fiscalité particulière en tant que non résident.

En règles générales si le bien est loué, la majorité des conventions fiscales indiquent que l'imposition aura lieu dans le lieu de situation du bien en l'occurrence en France.

Ainsi en tant que non résident, les revenus seront imposables pour leur montant net dans les mêmes conditions qu'un résident français. Les intérêts d'emprunt sont déductibles par exemple des revenus fonciers même si vous êtes non-résident.

En tant qu'expatrié, vous pouvez bénéficier également du régime du micro-foncier.

Mais il est fait application d'un taux minimum de 20% sauf si le contribuable justifie d'un taux moyen d'imposition inférieur.

Vous devez vous rapprocher du centre des impôts des non résidents pour effectuer votre déclaration.

Attention, même en cas d'absence de revenus de source française, vous pourriez être amené à être assujetti à l'impôt sur le revenu sur la base de la valeur locative de la résidence dont vous disposez. Cependant, dans la majorité des cas (par exemple s'il y a une convention fiscale), cette disposition ne s'applique pas.

Le prélèvement à la source à partir de 2018 aura également des impacts sur les revenus fonciers.

L'immobilier des expatriés

Investir dans un bien immobilier classique est naturellement autorisé pour un non résident.

Ainsi vous pouvez acquérir ou conserver votre bien immobilier par exemple, en le louant ou en le laissant à disposition.

Il existera par contre certaines spécificités pour les investissements en loi Malraux dont les détenteurs doivent être domiciliés obligatoirement en France.

De même en cas d'investissement en loi Scellier ou Duflot avant votre départ, le régime est gélé.

L'investissement dans des parts de SCPI est possible avec cependant une fiscalité particulière en tant que non résident.

Par contre, la défiscalisation a peu de sens durant votre expatriation car vous n'aurez pas le droit aux réductions d'impôt.

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Imposition des plus values immobilières des expatriés à 19%

L’article 60 de la Loi de Finances Rectificative uniformise les taux
d’imposition des plus-values immobilières réalisées à titre occasionnel par
des personnes physiques non résidentes fiscales en France (hors cas
particuliers des personnes domiciliées dans un état ou territoire non
coopératif (ETNC)).
Fixé en principe à 33.1/3%, le taux d’imposition était réduit à 19 %
lorsque les personnes résident dans un Etat de l’Espace économique Européen
(Union Européenne, Islande, Norvège et Liechtenstein) ou porté à 75 %
lorsqu’elles sont domiciliées dans un ETNC.
Le taux d’imposition des plus-values immobilières réalisées par les
personnes physiques, directement ou indirectement, est désormais fixé à 19
% quel que soit le lieu de leur résidence.
Cette mesure s’applique aux plus-values réalisées à compter du 1er janvier
2015.
Le conseil constitutionnel (décision n° 2014-708 DC du 29 décembre 2014) a
censuré le taux dérogatoire de 75 % pour les personnes ou entités
domiciliées, établies ou constituées dans un ETNC. Le gouvernement a
indiqué qu’il ajustera ce taux dans une prochaine loi de finances. Le taux
de 19% est dans cette attente applicable.
Le régime applicable aux personnes morales reste inchangé.

Expatrié, quoi de neuf pour votre immobilier en 2014 ?

La réforme de la taxation des plus-values immobilières introduite par l’Administration cet été est officialisée par le législateur.

Les cessions de biens immobiliers se voient appliquer des abattements pour durée de détention qui permettent d’être totalement exonéré de l’impôt au-delà de 22 années de détention et des prélèvements sociaux au-delà de 30 ans de détention.

Pour les cessions de biens immobiliers autres que les terrains à bâtir intervenant entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014, un abattement exceptionnel de 25% s’applique sur la plus-value nette imposable après la prise en compte des abattements pour durée de détention.

Les dispositions de l’art. 27 de la LF pour 2014 qui prévoyaient de modifier le calcul des plus-values immobilières sur les cessions de terrains à bâtir avec la perte des abattements pour durée de détention pour les cessions intervenant à compter du 1er mars 2014 ont été censurées.

Les taxes spécifiques sur les plus values imposables supérieures à 50k€ demeurent applicables (de 2% à 6 %).

Plus-values de biens immobiliers réalisées par des non-résidents : Le législateur modifie le régime d’exonération pour les non-résidents. Ceux-ci pouvaient bénéficier, sous conditions (limité à une résidence par contribuable et avoir la libre disposition du bien…), d’une exonération complète de l’imposition de la plus-value.

Cette exonération est étendue aux propriétés mises en location à condition que la vente intervienne dans les 5 ans suivant le départ de France.
En contrepartie l’exonération sera limitée à 150.000 € de plus-value nette imposable (après abattements).

Expatriés, nos stratégies immobilières pour gagner de l'impôt

Stratégies "plus values"


Concernant l'impôt sur la plus value immobilière, il existe plusieurs stratégies d’optimisation de cet impôt lorsque vous êtes non résident.

1er cas : vous vendez votre résidence principale avant votre départ de France : dans ce cas c'est exonéré en tant que résidence principale. En effet, étant dans ce cas toujours résident fiscal français, vous bénéficierez de l’exonération pour cession de sa résidence principale.

2ème cas : vous cédez votre ex résidence principale après votre départ et vous ne l'avez pas mise en location entre temps : dans ce cas et sous certaines conditions, c'est exonéré d'impôt sur la plus value. En effet, il faut entre autre, que vous soyez ressortissant européen et que vous n’ayez pas loué votre bien immobilier au 1er janvier de l’année avant la cession.

Dans ce cas, sous certaines conditions, la plus value sera complètement exonérée de l’impôt sur les plus values et des prélèvements sociaux !

3ème cas : vous cédez votre ex résidence principale après votre départ de France et vous l'avez entre temps loué : taxation de 19% à 33,33% de la plus value (sous certaines conditions) auxquels s'ajoutent les prélèvements sociaux. Cependant, si votre bien immobilier est détenu depuis plus de 30 ans , vous serez exonéré d'impôt sur la plus value (sous certaines conditions) ;

4ème cas : si vous souhaitez investir dans de l’immobilier, vous pouvez éventuellement au lieu d’investir directement dans un bien et payer l’impôt sur les plus values (+ les prélèvements sociaux) lors de la revente, investir au sein de votre contrat d’assurance vie (ou en ouvrir un pour l’occasion). En effet, vous pouvez choisir une unité de compte investi dans l’immobilier ou en parts de SCPI et lorsque vous arbitrez cette unité de compte, vous ne payerez ni impôts ni prélèvement sociaux !

D’autres stratégies peuvent également être évoquées mais celles ci vont dépendre de votre lieu de résidence fiscale. Par exemple, la donation d’un bien avant sa cession purge l’impôt sur la plus value. Mais attention à la double taxation de la donation (en fonction du pays d’expatriation).

Une question fiscale ? la réponse ici >>

Stratégies "revenus"

Vos revenus immobiliers en tant que non résident sont aujourd’hui taxés à un taux minimum de 20% auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux.

Une stratégie peut consister sous certaines conditions, à bénéficier du statut de Location Meublée non Professionnelle pour diminuer la base de taxation de 50% ET de ne pas payer les prélèvements sociaux !

L’utilisation d’une SCI imposée à l’IS peut également permettre de réduire la note fiscale si vous avez des immeubles non meublés.

Une question fiscale ? la réponse ici >>

Stratégies "ISF"

Les non résidents étant essentiellement taxables en France sur leurs biens immobiliers, il peut être intéressant de créer de la dette pour réduire la base d’imposition.

L’achat de nue propriété ou la donation de l’usufruit peut également être une solution d’optimisation de l’ISF. En effet, seul l’usufruitier est redevable de l’ISF, et ceci peu importe si vous soyez résident fiscal français ou non !

De la part de www.myimmobilier.com, site de stratégies fiscales immobilières pour les expatriés français

Expatrié, de l'impôt en plus sur votre immobilier

Le budget rectificatif de 2012 qui sera présenté demain mercredi en conseil des ministres comporterait quelques belles surprises pour les expatriés français !

Ainsi la première concernerait la suppression de la prise en charge des frais de scolarité des enfants français inscrits dans un établissement français à l'étranger.

La deuxième … mauvaise nouvelle serait que les non-résidents devraient payer des prélèvements sociaux (soit 15,5%) sur leurs revenus fonciers issus de biens situés en France et sur leurs plus-values immobilières issues de ventes de ces mêmes biens. Naturellement nous suivrons avec intérêt ces dispositions ….

De la part de www.myimmobilier.com (site d'assistance immobilière et fiscale pour les expatriés français)

Quelle fiscalité immobilière pour un résident allemand ?

Lors de votre expatriation en Allemagne, vous avez pu être amené à conserver un bien immobilier en France. De même, vous pouvez vous interroger sur l’opportunité de l’investissement l'immobilier pour compléter ultérieurement votre retraite ou améliorer votre train de vie. Se posera alors plusieurs questions quant à votre fiscalité en France tant au niveau de l'impôt sur le revenu, des plus values, de l'ISF et des droits de succession et autres taxes. La convention fiscale conclue avec l'Allemagne et la France et la loi interne française nous apportent les solutions.

Avant toute chose et pour prendre les bonnes décisons, il est fortement conseillé de faire un bilan patrimonial expatriation pour connaître l'ensemble des impacts fiscaux vous concernant quant à une éventuelle opération immobilière.



Dans quel type de bien immobilier pouvez vous investir ?

Investir dans un bien immobilier classique est naturellement autorisé pour un expatrié. Ainsi vous pouvez acquérir ou conserver votre bien immobilier français en le louant ou en le laissant à disposition. Il existera par contre certaines spécificités pour les investissements en loi Malraux ou Scellier dont les détenteurs doivent être domiciliés obligatoirement en France.



Comment se calcul l’impôt sur vos revenus locatifs ?

En règles générales si le bien est loué, la majorité des conventions fiscales indiquent que l'imposition aura lieu dans le lieu de situation du bien en l'occurrence en France. C’est le cas de la convention conclue avec l'Allemagne.

En tant que non résident, vos revenus seront imposables pour leur montant net dans les mêmes conditions qu'un résident français. Ainsi par exemple, les travaux sont déductibles de vos revenus fonciers.
Mais il est fait application d'un taux minimum de 20% sauf si le contribuable justifie d'un taux moyen d'imposition inférieur.
Vous devrez vous rapprocher du centre des impôts des non résidents pour effectuer votre déclaration. Vous devrez éventuellement déclarer vos revenus en Allemagne avec cependant des crédits d'impôt.

Il existe cependant des stratégies de réduction de l’impôt sur les revenus locatifs. L'utilisation par exemple du statut de loueur en meublé non professionnel peut en être une.


Et en cas de cession, l’impôt sur les plus-values !

Les personnes physiques résidentes en Allemagne sont soumises, en principe, à un prélèvement de 19% en France sur les plus-values réalisées à titre occasionnel résultant de la cession d'immeubles, de droits immobiliers ou d'actions et parts de sociétés non cotées en bourse à prépondérance immobilière.

Concernant le calcul de la plus value immobilière, il a été acté par le gouvernement en 2011 de supprimer l'abattement de 10% au delà de la cinquième année. En effet, dans le cadre du plan anti-déficit du gouvernement, il a été décidé que l'abattement ne sera que de 2% par an au bout de 5 ans et de 3% à compter de 15 ans pour toute cession après le 1er février 2012. Il faudra donc être propriétaire depuis 30 ans pour revendre son bien sans que la plus-value ne soit taxée en France. Cela concerne aussi les Expatriés en Allemagne qui détiennent des biens en France !

Il existe cependant des stratégies de réduction voire d’exonération de cet impôt sur la plus value.



Comment faire pour payer l'impôt ?

Le prélèvement est acquitté sous la responsabilité d'un représentant que le contribuable domicilié hors de France doit, sauf décision de dispense, obligatoirement désigner.

Il y a dispense automatique de désigner un représentant lorsque :

le prix de cession est inférieur à 150 000 € par cédant,
le bien cédé est détenu depuis plus de 30 ans.

Si la cession est constatée par un acte, le prélèvement est recouvré dans les conditions prévues en matière de droits d'enregistrement. Il est acquitté dans le délai prévu pour la formalité de l'enregistrement ou de la publicité foncière et préalablement à l'exécution de celle-ci.

Dans le cas contraire, le prélèvement doit être acquitté dans le délai d'un mois à compter de la cession.

Une déclaration de plus-value est obligatoire (2048 IMM ou 2048 M) chaque fois que le cédant est une personne non domiciliée en France, qu'il y ait plus-value taxable ou non.
Et enfin …
Attention, vous devrez également vous acquitter des taxes foncières et éventuellement de la taxe d’habitation si vous ne louez pas votre bien immobilier.
Par contre, bonne nouvelle, vous serez exempt des prélèvement sociaux français qui sont aujourd’hui à plus de 15% !

En savoir plus sur www.myimmobilier.com

Expatrié, dans quel bien immobilier peut on investir ?

Investir dans un bien immobilier classique est naturellement autorisé pour
un non résident. Ainsi vous pouvez acquérir ou conserver votre bien
immobilier en le louant ou en le laissant à disposition. Il existera par
contre certaines spécificités pour les investissements en loi Malraux dont
les détenteurs doivent être domiciliés obligatoirement en France.


Impôt sur le revenu
En règles générales si le bien est loué, la majorité des conventions
fiscales indiquent que l'imposition aura lieu dans le lieu de situation du
bien en l'occurrence en France.

Ainsi en tant que non résident, les revenus seront imposables pour leur
montant net dans les mêmes conditions qu'un résident français. Mais il est
fait application d'un taux minimum de 20% sauf si le contribuable justifie
d'un taux moyen d'imposition inférieur.

Vous devez vous rapprocher du centre des impôts des non résidents pour
effectuer votre déclaration.

Attention, même en cas d'absence de revenus de source française, vous
pourriez être amené à être assujetti à l'impôt sur le revenu sur la base de
la valeur locative de la résidence dont vous disposez. Cependant, dans la
majorité des cas (par exemple s'il y a une convention fiscale), cette
disposition ne s'applique pas.

Impôt sur les plus-values
Sous réserve des conventions internationales, les personnes physiques qui
ne sont pas fiscalement domiciliées en France et les personnes morales dont
le siège est situé hors de France sont soumis, en principe, à un
prélèvement d'un tiers (33 1/3 %) sur les plus-values réalisées à titre
occasionnel résultant de la cession d'immeubles, de droits immobiliers ou
d'actions et parts de sociétés non cotées en bourse à prépondérance
immobilière.

Par dérogation, ce taux passe à 19 % pour les plus-values réalisées par les
personnes physiques résidentes notamment d'un Etat membre de l'Union
européenne.

Il en va de même, depuis le 1er janvier 2005, des associés non domiciliés
en France de société de personnes soumises à l'IR en France.

Attention concernant le calcul de la plus value immobilière, il est acté
par le gouvernement de supprimer l'abattement de 10% au delà de la
cinquième année dès 2011. En effet, dans le cadre du plan anti-déficit du
gouvernement, il a été décidé que l'abattement ne sera que de 2% par an au
bout de 5 ans et de 3% à compter de 15 ans pour toute cession après le 1er
février 2012. Il faudra donc être propriétaire depuis 30 ans pour revendre
son bien sans que la plus-value ne soit taxée. Cela concerne aussi les
Expatriés !

Comment faire pour payer l'impôt ?

Le prélèvement est acquitté sous la responsabilité d'un représentant que le
contribuable domicilié hors de France doit, sauf décision de dispense,
obligatoirement désigner.

Il y a dispense automatique de désigner un représentant lorsque :

le prix de cession est inférieur à 150 000 € par cédant,
le bien cédé est détenu depuis plus de 30 ans.
Si la cession est constatée par un acte, le prélèvement est recouvré dans
les conditions prévues en matière de droits d'enregistrement. Il est
acquitté dans le délai prévu pour la formalité de l'enregistrement ou de la
publicité foncière et préalablement à l'exécution de celle-ci.

Dans le cas contraire, le prélèvement doit être acquitté dans le délai d'un
mois à compter de la cession.

Une déclaration de plus-value est obligatoire (2048 IMM ou 2048 M) chaque
fois que le cédant est une personne non domiciliée en France, qu'il y ait
plus-value taxable ou non.

En savoir plus >>