Expatrié(e)...

jeudi 30 août 2012

Expatrié : acheter, louer ou vendre ... quelle fiscalité ?

Investir dans un bien immobilier classique est naturellement autorisé pour un non résident.
Ainsi vous pouvez acquérir ou conserver votre bien immobilier en le louant ou en le laissant à disposition. Il existera par contre certaines spécificités pour les investissements en loi Malraux dont les détenteurs doivent être domiciliés obligatoirement en France.

Impôt sur le revenu
En règles générales si le bien est loué, la majorité des conventions fiscales indiquent que l'imposition aura lieu dans le lieu de situation du bien en l'occurrence en France.
Ainsi en tant que non résident, les revenus seront imposables pour leur montant net dans les mêmes conditions qu'un résident français. Ainsi par exemple, les travaux sont déductibles de vos revenus fonciers.

Mais il est fait application d'un taux minimum de 20% sauf si le contribuable justifie d'un taux moyen d'imposition inférieur, taux auquel s'ajoutent les contributions sociales de 15,5%.
Vous devez vous rapprocher du centre des impôts des non résidents pour effectuer votre déclaration.
Attention, même en cas d'absence de revenus de source française, vous pourriez être amené à être assujetti à l'impôt sur le revenu sur la base de la valeur locative de la résidence dont vous disposez. Cependant, dans la majorité des cas (par exemple s'il y a une convention fiscale), cette disposition ne s'applique pas.


Attention, les non-résidents exerçant des activités en France ou y possédant des biens peuvent être invités par le service des impôts à désigner, dans un délai de quatre-vingt-dix jours à compter de la réception de cette demande, un représentant fiscal en France autorisé à recevoir les communications relatives à l'assiette, au recouvrement et au contentieux de l'impôt. L'administration invite, dans tous les cas, les intéressés à procéder à la désignation d'un représentant en France. Celui-ci n’a qu’un rôle d’intermédiaire et ne peut être tenu au paiement de l’impôt. En cas de défaut de désignation, les personnes concernées sont taxées d’office à l’IR.

Et la vente ?
Sous réserve des conventions internationales, les personnes physiques qui ne sont pas fiscalement domiciliées en France et les personnes morales dont le siège est situé hors de France sont soumis, en principe, à un prélèvement d'un tiers (33 1/3 %) sur les plus-values réalisées à titre occasionnel résultant de la cession d'immeubles, de droits immobiliers ou d'actions et parts de sociétés non cotées en bourse à prépondérance immobilière.

Par dérogation, ce taux passe à 19 % pour les plus-values réalisées par les personnes physiques résidentes notamment d'un Etat membre de l'Union européenne.
Il en va de même, depuis le 1er janvier 2005, des associés non domiciliés en France de société de personnes soumises à l'IR en France.
A ces taux, s'ajoutent les prélèvements sociaux (cf. ci après).

Attention concernant le calcul de la plus value immobilière, il est acté par le gouvernement de supprimer l'abattement de 10% au delà de la cinquième année dès 2011. En effet, dans le cadre du plan anti-déficit du gouvernement, il a été décidé que l'abattement ne sera que de 2% par an au bout de 5 ans et de 3% à compter de 15 ans pour toute cession après le 1er février 2012. Il faudra donc être propriétaire depuis 30 ans pour revendre son bien sans que la plus-value ne soit taxée. Cela concerne aussi les Expatriés !

Plus-values immobilières ou revenus locatifs : les prélèvements sociaux !
En effet depuis 2012, il y a assujettissement des revenus immobiliers des non-résidents aux contributions sociales (15,5 %). Les plus-values de cession deviennent également assujetties aux prélèvements sociaux..
Jusqu’alors les non-résidents n’étaient jamais soumis aux contributions sociales.
Comment faire pour payer l'impôt ?
Le prélèvement est acquitté sous la responsabilité d'un représentant fiscal que le contribuable domicilié hors de France doit, sauf décision de dispense, obligatoirement désigner.


Il y a dispense automatique de désigner un représentant lorsque :



  • le prix de cession est inférieur à 150 000 € par cédant,

  • le bien cédé est détenu depuis plus de 30 ans.
Si la cession est constatée par un acte, le prélèvement est recouvré dans les conditions prévues en matière de droits d'enregistrement. Il est acquitté dans le délai prévu pour la formalité de l'enregistrement ou de la publicité foncière et préalablement à l'exécution de celle-ci.
Dans le cas contraire, le prélèvement doit être acquitté dans le délai d'un mois à compter de la cession.
Une déclaration de plus-value est obligatoire (2048 IMM ou 2048 M) chaque fois que le cédant est une personne non domiciliée en France, qu'il y ait plus-value taxable ou non.

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