Fiscalité immobilière internationale : imposition des biens à l’étranger, revenus locatifs, plus-values et IFI
La fiscalité immobilière internationale concerne tout propriétaire détenant un bien immobilier situé dans un pays différent de son État de résidence fiscale. Cette situation peut entraîner des conflits d’imposition, notamment en matière :
d’impôt sur le revenu (revenus locatifs, plus-values immobilières) ;
d’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Comprendre les règles applicables est essentiel pour éviter la double imposition et optimiser sa fiscalité.
1. Déterminer le champ d’application : où se situe la résidence fiscale ?
Avant toute analyse, il faut identifier l’État de résidence fiscale du contribuable. Deux séries de critères s’appliquent :
les règles du domicile fiscal prévues par le droit interne français ;
les critères définis par une convention fiscale internationale, lorsqu’elle existe.
Cette étape est déterminante, car la résidence fiscale conditionne l’imposition des revenus immobiliers, des plus-values et de l’IFI.
2. Impôt sur le revenu (IR) et fiscalité immobilière internationale
2.1. Résident fiscal français détenant un bien immobilier à l’étranger
Sans convention fiscale
Le droit français s’applique pleinement : ➡️ les revenus locatifs et plus-values immobilières de source mondiale sont imposables en France.
Avec convention fiscale
Il faut analyser les dispositions de la convention concernant les revenus immobiliers et les plus-values immobilières. Trois cas principaux :
Imposition dans les deux États + crédit d’impôt en France L’impôt payé à l’étranger s’impute sur l’impôt dû en France.
Imposition exclusive dans un seul État L’autre État renonce totalement à taxer le revenu.
Exonération en France + taux effectif La France n’impose pas le revenu, mais l’intègre pour calculer le taux moyen d’imposition appliqué aux autres revenus imposables en France.
2.2. Non-résident détenant un bien immobilier en France
Sans convention fiscale
➡️ Les revenus locatifs et plus-values immobilières sont imposables en France.
Avec convention fiscale
La convention prévaut sur le droit interne. Elle peut prévoir :
une imposition uniquement dans l’État étranger ;
une imposition uniquement en France ;
une imposition dans les deux États avec crédit d’impôt.
Barème d’imposition des non-résidents
Les revenus imposables en France sont soumis à un barème spécifique :
20 % jusqu’à environ 30 000 € ;
30 % au-delà.
Le contribuable peut toutefois demander l’application du taux moyen, plus avantageux dans certains cas. Ce mécanisme consiste à :
déclarer l’ensemble des revenus mondiaux ;
calculer un taux moyen selon le barème progressif français ;
appliquer ce taux uniquement aux revenus imposables en France.
Si ce calcul est plus favorable que les taux de 20 % / 30 %, le taux moyen s’applique.
3. Prélèvements sociaux et fiscalité internationale
3.1. Résident français détenant un bien à l’étranger
En principe, les prélèvements sociaux sont dus en France sur les revenus du patrimoine, même étrangers. Cependant, les conventions fiscales s’appliquent souvent également aux prélèvements sociaux, assimilés à de l’impôt.
3.2. Non-résident détenant un bien en France
L’assujettissement dépend de l’État d’affiliation sociale du contribuable :
| Revenus immobiliers (foncier, meublé, plus-value) | Affiliation sociale | Prélèvements applicables |
|---|---|---|
| UE, EEE, Suisse, Royaume-Uni | Oui | Prélèvement de solidarité (7,5 %) |
| Hors UE / EEE / Suisse / UK | Non | Prélèvements sociaux « classiques » |
4. Impôt sur la fortune immobilière (IFI) et biens situés à l’étranger
4.1. Résident fiscal français possédant un bien à l’étranger
Sans convention fiscale
➡️ Tous les biens immobiliers, où qu’ils soient situés, entrent dans l’assiette de l’IFI.
Avec convention fiscale
La convention peut prévoir :
une imposition exclusive dans l’État étranger ;
une imposition exclusive en France ;
une imposition dans les deux États avec crédit d’impôt.
Il faut vérifier si la convention couvre la fortune immobilière.
