La fiscalité des SCPI pour les investissements immobiliers aux Etats Unis (de la part de Law Offices of Nathaniel Muller)
Les SCPI françaises qui investissent dans l’immobilier aux
Etats Unis peuvent soit choisir d’être fiscalement taxées comme des sociétés ou
pas. Trois cas de figure sont à distinguer.
A. Dans le cas où la SCPI ne choisit pas d’être fiscalement
taxée comme une société, cela a plusieurs implications :
1) La SCPI sera fiscalement considérée aux USA comme une
association (partnership)
2) La SCPI doit absolument détenir les biens immobiliers en
direct aux USA (et non pas via une société sur place) sinon les investisseurs
ne bénéficieront plus en France des avantages fiscaux liés à la SCPI
3) La SCPI fait une déclaration fiscale annuelle aux USA
sous le régime d’une association et ne paie pas d’impôt
4) Chacun des investisseurs doit faire sa propre déclaration
fiscale aux USA sur la part des revenus qui lui reviennent (taxée à 37% au
niveau fédéral)
5) La SCPI est responsable de pré-payer à l’IRS chaque
trimestre l’impôt estimé dû par les investisseurs (sur les revenus de chaque
investisseur dans les investissements américains de la SCPI)
6) Un investisseur qui vend sa part dans une SCPI considérée
fiscalement comme une association, fera l’objet d’une retenue à la source par
la SCPI, de 15% de la valeur de sa part que la SCPI versera à l’IRS (qui remboursera
ensuite la différence entre ce montant et la taxe due ; mais cela mettra
environ deux ans).
7) Au moment de la revente de chaque bien immobilier, une
retenue à la source de 21% du prix de vente (appelée
FIRPTA) doit être versée à l’IRS (qui remboursera ensuite la
différence entre ce montant et la taxe sur la plus-value ; mais cela mettra
environ deux ans)
8) En cas de décès d’un investisseur, une succession est
ouverte aux USA et des droits de succession sont dûs par les ayants droits de
l’investisseur (environ 50% d’une plus-value virtuelle)
9) En cas de dettes ou de litiges, l’ensemble des actifs de
la SCPI partout dans le monde sont à risque d’être saisis dans le cadre d’un
jugement ou par un créancier
B. Dans le cas où la SCPI choisit d’être fiscalement taxée
comme une société étrangère (non américaine), cela a plusieurs implications :
1) La SCPI fait une déclaration fiscale annuelle en tant que
société étrangère (taxée à 21% au niveau fédéral)
2) Les investisseurs sont considérés comme des actionnaires
et ne font donc pas de déclaration fiscale aux USA
3) Les dividendes versés par la SCPI à ses investisseurs /
actionnaires ne sont pas soumis à une retenue à la source
4) Mais la SCPI est soumise à la Branch Profit Tax à raison
de 30% des revenus après impôts et des profits qui ne sont pas réinvestis dans
des actifs du business aux USA
5) Sauf exception, en fonction du choix de traitement fiscal
de la SCPI / société étrangère, un investisseur / actionnaire qui vend sa part
dans la SCPI ne fera pas l’objet d’une retenue de 15% de la valeur de sa part auprès
de l’IRS. Mais les distributions par la SCPI peuvent faire l’objet d’une
retenue à l’IRS de 21% du montant des distributions.
6) Au moment de la revente de chaque bien immobilier, une
retenue à la source de 21% du prix de vente (appelée FIRPTA) doit être versée à
l’IRS (qui remboursera ensuite la différence entre ce montant et la taxe sur la
plus-value ; mais cela mettra environ deux ans)
7) En cas de décès d’un investisseur, une succession est
ouverte aux USA et des droits de succession sont dûs par les ayants droits de
l’investisseur (environ 50% d’une plus-value virtuelle)
8) En cas de dettes ou de litiges, l’ensemble des actifs de
la SCPI partout dans le monde sont à risque d’être saisis dans le cadre d’un
jugement ou par un créancier
C. Dans le cas où la SCPI choisit de créer des sociétés pour
chaque investissement immobilier aux USA, cela a plusieurs implications
1) Les investisseurs perdent les avantages fiscaux français
liés à la SCPI
2) La SCPI ne fait pas de déclaration fiscale aux USA
3) Les investisseurs dans la SCPI ne font donc pas de
déclaration fiscale aux USA
4) Chaque bien immobilier aux USA est détenu par une société
américaine (US corporation)
5) Chaque US corporation fait sa propre déclaration fiscale
annuelle aux USA (taxée au niveau fédéral à 21% des profits annuels ou
plus-value à la revente)
6) Les dividendes ou distributions versés par chaque société
américaine à la SCPI sont soumis à une retenue à la source de 30% du montant
des dividendes ou distributions que la société américaine doit prélever à la source
(avant distribution) – il existe différentes façons de qualifier les
rapatriements de fonds, et il est souhaitable le moment venu, de consulter un
expert-comptable (CPA) pour voir ce qui est le plus avantageux fiscalement en
fonction des circonstances de la société, et des objectifs du moment
7) Un investisseur qui vend sa part dans la SCPI ne fera pas
l’objet d’une retenue de 15% de la valeur de sa part auprès de l’IRS.
8) Au moment de la revente de chaque bien immobilier par une
US corporation, il n’y aura pas de retenue à la source de 21% du prix de vente
(appelée FIRPTA)
9) En cas de dettes ou de litiges, seul l’actif détenu par
la société américaine est à risque (le bien immobilier détenu par chaque
société) d’être saisi dans le cadre d’un jugement ou par un créancier (et non
pas l’ensemble des actifs de la SCPI)
Pour approfondir ces questions et trouver la solution la
mieux adaptée à votre situation, ou optimiser une acquisition que vous avez
déjà effectuée aux Etats-Unis, n’hésitez pas à nous contacter directement.
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