Non-résidents et location meublée, attention à la fiscalité !!!
Article de notre partenaire www.jinvestisenfrance.com
La location est considérée comme « meublée » lorsque le propriétaire propose une liste d’équipementet de fournitures dans le bien mis à disposition. Le locataire ne s’installe alors uniquement avec seseffets personnels. La liste d’équipement obligatoire est précisée dans le décret 981 du 31 juillet 2015
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Fiscalité de la location meublée
Contrairement à la location nue, qui relève des revenus fonciers, la recette perçue au titre de la locationmeublée relève des bénéfices industriels et commerciaux.
En effet, la location meublée est une activité commerciale, qui nécessite des démarches préalablesavant de pouvoir louer son bien (la liste des démarches à réaliser résumée dans cet article ).
Comme toute activité commerciale, les actifs achetés et utilisés pour son bon fonctionnement peuvent être amortis dans le temps. De la même façon qu’un boulanger pourra amortir l’achat de son four à pain sur une période donnée, pour compenser sa dépréciation due à son utilisation, le statut de loueur en meublé confère la possibilité de pouvoir comptablement amortir la valeur du bien loué.
Cet amortissement comptable est une charge déductible des recettes perçues, de la même façon que les intérêts d’emprunts, les charges locatives, les assurances, les impôts fonciers....
Grâce à cet amortissement comptable, la balance finale peut être négative. Cela signifie que l’activité ne génère (comptablement) pas de bénéfice. Une entreprise ne générant pas de bénéfice n’est donc pas assujettie à l’impôt et aux prélèvements sociaux.
Une fausse bonne idée ?
Il faut bien comprendre que cette notion d’amortissement comptable dans le cadre de la location meublée est un fonctionnement «franco-français ». La possibilité de ne pas payer d’impôt sur les loyers perçus ne signifie pas que le propriétaire non-résident ne sera pas imposable !
En effet, un non-résident fiscal doit jongler entre la fiscalité française (puisque le bien est situé sur le sol français) et la fiscalité de pays de résidence (qui a le droit de taxer ses contribuables, au titre des revenus issus de source internationale).
Un mode de calcul du bénéfice taxable différent
En tant que résident fiscal d’un pays étranger, la réglementation fiscale de ce pays s’applique.
A quelques exceptions près, tous les pays taxent les revenus issus de source mondiale. Et le mode de calcul de l’assiette taxable peut différer d’un pays à un autre. Par exemple, certaines administrations fiscales ne reconnait pas les intérêts d’emprunt comme une charge déductible de revenus immobiliers imposable. Il convient donc de les retirer avant de le déclarer.
L’amortissement comptable d’un bien immobilier loué en meublé existe rarement au-delà des frontières, il faut bien vérifier si cela est comptabilisé comme une charge déductible ou pas.
Et ce n’est pas parce que le revenu est taxé (ou pas) en France, qu’il ne l’est pas dans un autre pays !
Le rôle des conventions fiscales internationales
Beaucoup de non-résidents possédant des revenus de source française seront imposés deux fois. En France, et dans le pays de résidence fiscale.
Contrairement aux idées reçues, le rôle des conventions fiscales internationales n’a pas pour but de supprimer la double imposition, mais d’en limiter l’impact pour le contribuable et de régir les droits et devoirs des 2 pays signataires en matière de fiscalité.
Un exemple simple, un contribuable anglais possédant un revenu foncier en France sera imposé à hauteur de 20% + les prélèvements sociaux. Au Royaume Uni, les revenus immobiliers issus de source étrangère sont imposés de la même façon que les revenus du travail (pouvant aller jusqu’à 45%).
Dans le cas de la tranche la plus élevée, le contribuable se verra taxer à hauteur de 45% ce même revenu foncier.
Une convention ayant été signée entre ces 2 pays, stipulant que la taxation revient au pays où le bien se situe, le Royaume Uni pourra taxer jusqu’à 45% son contribuable mais devra restituer, sous forme de crédit d’impôt, l’impôt français déjà prélevé.
Attention, les prélèvements sociaux sont des contributions forfaitaires et non de l’impôt au sens de la réglementation. Ils n’entrent donc pas dans le champ d’application des conventions et seront toujours dus.
Dans le cas où il n’y a pas de fiscalité appliquée dans le pays où le bien est situé (exemple de la location meublée), le pays de résidence à tout loisir de taxer ces revenus.
Avant de se lancer dans un investissement financier ou immobilier dans un pays étranger, il convient de vérifier l’existence d’une convention signée entre les 2 pays, et de se renseigner auprès de son administration fiscale pour connaitre les modalités d’impositions des revenus perçus à l’étranger. Cela évitera de désagréable surprise. En sachant que les administrations communiquent entre elles, depuis les lois internationales mises en place pour lutter contre le blanchiment d’argent et le financement du terrorisme (https://www.fatf-gafi.org/).
Anthony SALA
Conseiller en gestion de Patrimoine spécialisé dans la clientèle non-résidente
Fondateur de la plateforme
