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mardi 30 août 2016

L'investissement en nue-propriété pour les expatriés

Etre expatrié implique pour une personne d’être éloignée du territoire français, entrainant une difficulté à gérer son patrimoine immobilier ou financier situé en France. Des questions se posent alors : Comment investir en immobilier sans avoir à gérer ? Quelle est la fiscalité applicable à mon investissement ? Existe il des solutions de revente ou d’habitation en cas de retour en France ?
Selon le Cabinet Nuepro Immo, l’investissement en nue propriété est l’une des meilleures solutions pour l’expatrié ou non résident.
Le principe de l’investissement et ses avantages
Juridiquement, la nue propriété est l’un des deux droits qui compose le Droit de propriété en France.
Le principe de l’investissement consiste à acquérir la seule nue propriété d’un bien immobilier pendant que l’usufruit (le deuxième droit) est confié à un bailleur institutionnel à loyers modérés.
Le démembrement de ce droit de propriété est obligatoirement temporaire : soit pour une période fixée lors de l’acquisition de la nue propriété (exemple 15 ans), soit pour une durée viagère c’est à dire jusqu’au décès de l’usufruitier.
A la fin de cette période, l’usufruit rejoint automatiquement et gratuitement la nue propriété : le précédent nu propriétaire devient alors plein propriétaire et l’usufruitier est déchu de ces droits.
En achetant la seule nue propriété, l’expatrié effectue une décote sur le prix du bien initial : avec une durée de démembrement de 15 ans, une baisse de prix de l’ordre de 40% est réalisée correspondant à la valeur de l’usufruit.
Que faire après la période de démembrement ?
Une fois la période de démembrement terminée, le nouveau plein propriétaire peut alors à son choix louer le bien, le revendre ou y habiter à titre de résidence principale ou secondaire.
En termes patrimoniaux, l’investissement en nue propriété permet à terme de percevoir des revenus pour compléter sa retraite, revendre pour une perception de capital ou encore l’utiliser pour son besoin personnel.
Pourquoi considérer cet investissement en tant qu’expatrié ?
L’acquisition en démembrement de propriété est particulièrement adapté aux contraintes de l’expatrié : pendant le période de démembrement, le nu propriétaire ne s’occupe d’aucune gestion et ne supporte aucune fiscalité et taxe sur le bien immobilier.
C’est l’usufruitier qui se charge, en contrepartie de la perception des revenus, de gérer le bien.
Ce mode d’achat peut également répondre au besoin d’achat d’une résidence principale une fois la période d’expatriation terminée : expatriés en Asie pendant encore 12 ans, l’achat d’une nue propriété de 12 à 15 ans peut permettre au couple de se garantir un logement à leur retour. Et si leur plan de vie se modifie au cours des années, la location à terme ou la revente pendant ou après le démembrement restent des solutions.
Enfin, il est important pour l’expatrié de se constituer une épargne financière ou immobilière avant son retour en France : selon son pays d’expatriation, le régime social attaché et les accords bilatéraux avec l’administration française, les cotisations retraites ne sont pas forcément assurées... C’est pourquoi la constitution de revenus complémentaires sont essentiels pour l’expatrié ou non résident. Au terme du démembrement de propriété, celui-ci peut louer le bien immobilier et se garantir de revenus immobiliers réguliers.
Comment financer ce type d’investissement ?
Les banques françaises demandent généralement un apport personnel pour les expatriés et non résident. Cet apport peut varier entre 15% et 40% selon le pays de résidence de l’expatrié. Selon le pays de l’expatrié, les conditions de financement varient.

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