Concernant l'impôt sur la plus value immobilière, il existe plusieurs stratégies d’optimisation de cet impôt lorsque vous êtes non résident.
1er cas : vous vendez votre résidence principale avant votre départ de France : dans ce cas c'est exonéré en tant que résidence principale. En effet, étant dans ce cas toujours résident fiscal français, vous bénéficierez de l’exonération pour cession de sa résidence principale.
2ème cas : vous cédez votre ex résidence principale après votre départ et vous ne l'avez pas mise en location entre temps : dans ce cas et sous certaines conditions, c'est exonéré d'impôt sur la plus value. En effet, il faut entre autre, que vous soyez ressortissant européen et que vous n’ayez pas loué votre bien immobilier au 1er janvier de l’année avant la cession.
Dans ce cas, sous certaines conditions, la plus value sera complètement exonérée de l’impôt sur les plus values et des prélèvements sociaux !
3ème cas : vous cédez votre ex résidence principale après votre départ de France et vous l'avez entre temps loué : taxation de 19% à 33,33% de la plus value (sous certaines conditions) auxquels s'ajoutent les prélèvements sociaux. Cependant, si votre bien immobilier est détenu depuis plus de 30 ans , vous serez exonéré d'impôt sur la plus value (sous certaines conditions) ;
4ème cas : si vous souhaitez investir dans de l’immobilier, vous pouvez éventuellement au lieu d’investir directement dans un bien et payer l’impôt sur les plus values (+ les prélèvements sociaux) lors de la revente, investir au sein de votre contrat d’assurance vie (ou en ouvrir un pour l’occasion). En effet, vous pouvez choisir une unité de compte investi dans l’immobilier ou en parts de SCPI et lorsque vous arbitrez cette unité de compte, vous ne payerez ni impôts ni prélèvement sociaux !
D’autres stratégies peuvent également être évoquées mais celles ci vont dépendre de votre lieu de résidence fiscale. Par exemple, la donation d’un bien avant sa cession purge l’impôt sur la plus value. Mais attention à la double taxation de la donation (en fonction du pays d’expatriation).
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Stratégies "revenus"
Vos revenus immobiliers en tant que non résident sont aujourd’hui taxés à un taux minimum de 20% auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux.
Une stratégie peut consister sous certaines conditions, à bénéficier du statut de Location Meublée non Professionnelle pour diminuer la base de taxation de 50% ET de ne pas payer les prélèvements sociaux !
L’utilisation d’une SCI imposée à l’IS peut également permettre de réduire la note fiscale si vous avez des immeubles non meublés.
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Stratégies "ISF"
Les non résidents étant essentiellement taxables en France sur leurs biens immobiliers, il peut être intéressant de créer de la dette pour réduire la base d’imposition.
L’achat de nue propriété ou la donation de l’usufruit peut également être une solution d’optimisation de l’ISF. En effet, seul l’usufruitier est redevable de l’ISF, et ceci peu importe si vous soyez résident fiscal français ou non !
De la part de www.myimmobilier.com, site de stratégies fiscales immobilières pour les expatriés français
