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vendredi 24 octobre 2014

Peut on investir dans l'immobilier à Monaco et quels sont les avantages fiscaux ?


Bon à savoir
Les relations entre la France et Monaco sont de par leur proximité et leur histoire commune on ne peut plus singulières.
Du point de vue fiscal la Principauté ne connait aucune imposition sur les revenus réalisés par les personnes physiques. Cet attrait particulier de Monaco a entrainé dans la moitié du siècle dernier une vague d'évasion fiscale en provenance de l'Hexagone.



Le traitement fiscal de l'immobilier à Monaco

S'ajoutant à ce phénomène, une crise politique grave est intervenue entre les deux Etats en 1962 au sujet de la Radio Monte Carlo. La France a alors dénoncé la convention de 1951 liant les deux pays et a imposé la négociation d'une nouvelle convention.
C'est dans ce contexte que la France et Monaco signèrent une convention unique en son genre le 18 mai 1963 et qui s'attache à régler les relations entre les deux Etats. Du point de vue fiscal l'objet de la convention n'est pas d'éliminer les doubles impositions mais plutôt d'éviter les « doubles non-impositions ».
La France imposa à Monaco la mise en place d'un impôt sur les sociétés monégasques réalisant plus de 25 % de leur chiffre d'affaires en dehors du Rocher. De même un système « à l'américaine » est mis en place en ce qui concerne l'imposition des ressortissants français résidents de Monaco.
L'article 7, 1 de la convention stipule en effet que «  les personnes physiques de nationalité française qui transporteront à Monaco leur domicile ou leur résidence – ou qui ne peuvent pas justifier de cinq ans de résidence habituelle à Monaco à la date du 13 octobre 1962 – seront assujetties en France à l'impôt sur le revenu des personnes physiques et à la taxe complémentaire dans les mêmes conditions que si elles avaient leur domicile ou leur résidence en France  ».
La justification des cinq années de résidence à la date du 13 octobre 1962 ne pouvait jusqu'à récemment être apporté que par un certificat de l'Administration monégasque. Toutefois dans un arrêt de 2007 le Conseil d'Etat a accepté que cette justification puisse être rapportée par tous moyens (CE, 5 octobre 2007, n° 292388).
Si l'imposition des Français résidant à Monaco à l'IR en France ne pose pas de problème particulier, la question de l'assujettissement des « enfants du pays » fait l'objet de contentieux récents. Sont visés ici les Français qui sont nés et ont toujours demeuré à Monaco. L'Administration fiscale française a toujours considéré qu'ils étaient imposables à l'IR car ils ne pouvaient par hypothèse rapporter la preuve qu'ils vivaient à Monaco depuis au moins 5 ans au 13 octobre 1962. Mais récemment un arrêt très attendu du Conseil d'Etat est revenu sur sa précédente jurisprudence en décidant que ces Français n'étaient pas soumis à l'imposition en France (CE, Ass. Plén., 11 avril 2014, n° 362237).
Ainsi les ressortissants français vivant à Monaco ni depuis leur naissance ni avant le 13 octobre 1962, seront imposés sur leurs revenus locatifs et leurs plus-values immobilièresréalisées sur un bien immobilier monégasque de la même manière qu'un résident fiscal français.
Dans la mesure où il n'existe aucune imposition sur les plus-values ou sur les revenus locatifs à Monaco, les ressortissants français ne pourront bénéficier d'aucun crédit d'impôt en France.
En ce qui concerne les résidents monégasques non français qui disposent d'un bien immobilier en France, l'article 164 C du CGI prévoit qu'ils seront imposés à l'impôt sur le revenu sur une base de trois fois la valeur locatif de leur immeuble (à moins qu'ils disposent de revenus de source française pour un montant plus important). Cette disposition, qui ne trouve pratiquement à s'appliquer qu'une présence de résident monégasque, vient toutefois de subir une remise en cause par le Conseil d'Etat. Dans un arrêt également du 11 avril 2014 (CE, n° 332885), la Haute juridiction administrative a en effet considéré que l'article 164 C du CGI était contraire au droit de l'Union européenne (libre circulation des capitaux). Dès lors les résidents monégasques qui disposent d'un immeuble en France ne seront imposés en France qu'à la condition d'y percevoir des revenus.

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Successions:
La France et Monaco ont signé une convention fiscale tendant à éviter les doubles impositions en matière successorale.
L'article 2 de la convention prévoit que les immeubles et droits immobiliers faisant partie de la succession d'un ressortissant de l'un des deux Etats ne seront soumis à l'impôt sur les successions que dans l'Etat où ils sont situés. Il précise que la question de savoir si un bien ou un droit a le caractère immobilier sera résolue d'après la législation de l'Etat dans lequel est situé le bien considéré ou le bien sur lequel porte le droit envisagé.
La fiscalité des successions est très faible à Monaco puisqu'il n'y a aucune imposition en ligne directe et des taux très bas dans les autres situations (maximum 16 % pour les personnes non parentes). Il est alors intéressant pour des ressortissants français de détenir des biens immobiliers à Monaco au regard des droits de succession.
Par combinaison avec le premier article de la convention («  Les personnes de nationalité française ne pourront être considérées comme ayant leur domicile dans la Principauté au moment de leur décès que, si, à cette date, elles y ont résidé habituellement en fait depuis 5 années au moins  »), il résulte de cette stipulation que les parts de SCI monégasque détenant de l'immobilier en France seront soumis à l'imposition à Monaco si le de cujusrésidait depuis au moins cinq ans à Monaco. Les parts de SCI ne peuvent en effet pas être considérés comme des biens ou droits immobiliers. Dans le cas contraire, puisque le de cujus sera considéré comme résident fiscal français, ses héritiers seront imposés en France.


Service des impôts des particuliers de Menton - service des résidents de Monaco
7 rue Victor Hugo - 06507 MENTON CEDEX
courriel : sip.menton@dgfip.finances.gouv.fr


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